COMO VENDO MI CASA EN PERU PARTE II

Si es peruano residente en el exterior y es propietario de una casa o departamento en Perú y piensa que ya es tiempo de vender su inmueble por cualquiera sea el motivo, necesita estar informado de los gastos que deberá incurrir.

Uno de los mitos que existen sobre la venta de casas en Perú, es pensar que necesariamente pagará un impuesto mayor por la ganancia de capital obtenida por la venta de su inmueble por ser peruano residente en el exterior y por haber comprado el inmueble después del 1ero de Enero del 2004.

Para aclarar las dudas al respecto, a continuación mencionaremos los gastos que deberá incurrir en caso venda su departamento o casa en Perú:

  • Comisión de Venta a la Inmobiliaria o Agente Inmobiliario: Del 3% al 5% del precio de venta (si aplica)
  • Pago de Impuesto a la Sunat: Puede ser 5% o 30% sobre la ganancia de capital obtenida, 30% sobre el precio de venta o puede estar exonerado del pago del impuesto, según sea el caso.

Exoneraciones de Impuestos por Venta de Casas en Perú

Se da en los siguientes casos:

  1. Si la  casa o departamento fue adquirido antes del 1ero de Enero del 2004.
  2. Si el inmueble transferido es su casa-habitación.
  3. Si no existe impuesto por pagar, al no haber ganancia de capital. Es decir si no hay ganancia.

¿Qué se considera Casa-Habitación?

Se considera casa habitación del enajenante, al inmueble que ha permanecido en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.*

En caso la persona natural tuviera en propiedad más de un inmueble que cumpla con las condiciones señaladas en el párrafo anterior, será considerada casa habitación sólo aquél que, luego de la enajenación de los demás inmuebles, resulte como el único inmueble de su propiedad. Cuando la enajenación se produzca en un solo contrato o cuando no fuera posible determinar las fechas en las que dichas operaciones se realizaron, se reputará como casa habitación de la persona natural, al inmueble de menor valor.

Adicionalmente, se tendrá en cuenta lo siguiente:

  1. Tratándose de sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, se deberá considerar los inmuebles de propiedad de la sociedad conyugal y de los cónyuges. En consecuencia, se reputará como casa habitación de la sociedad conyugal al inmueble de su propiedad, en la parte que corresponda al cónyuge que no sea propietario de otro inmueble.
  2. Tratándose de sucesiones indivisas, se deberá considerar únicamente los inmuebles de propiedad de la sucesión.
  3. Tratándose de inmuebles sujetos a copropiedad, se deberá considerar en forma independiente si cada copropietario es propietario a su vez de otro inmueble. En tal sentido, se reputará como casa habitación sólo en la parte que corresponda a los copropietarios que no sean propietarios de otros inmuebles.

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Cálculo del Impuesto por Venta de Casas en Perú

Costo de adquisición actualizado= Valor original x índice de corrección monetaria**

Ganancia= Valor de Venta – Costo de Adquisición Actualizado

Impuesto a Pagar = Ganancia x 5%, x 30% o x 30% del precio de venta

¿En que casos aplica el impuesto del 30%?

En caso sea una empresa la propietaria del inmueble o a partir de la 3era venta de una propiedad por parte de una persona natural en un mismo año y en los siguientes 2 años fiscales, o si es peruano residente en el exterior y es propietario de más de 1 inmueble en Perú.

Por ejemplo, si ud. es un peruano residente en Perú y adquirió inmuebles después del 1ero de Enero del 2004 (que no aplican en la definición de casa habitación de la Sunat) y los va a vender en el año 2010, entonces pagará 5% por la ganancia de capital de la 1era y 2da propiedad y 30% por las siguientes que vendiera en el mismo año y en el 2011 y 2012. En cambio, si por ejemplo ud. es peruano residente en el exterior y compró 2 departamentos uno en el 2004 y el otro en el 2007, entonces no aplicaría la definición de casa habitación por ser propietario de más de un departamento y en este caso tendría que pagar el 30% por la ganancia de capital o el 30% del precio de venta***, si desea vender uno de los dos departamentos.

En conclusión, la ganancia de capital obtenida por una persona natural no domiciliada en el Perú que no genera rentas empresariales (conocidas como de ¨tercera categoría¨) por la venta de casas en Perú, cuya adquisición fue realizada a partir del 1.1.2004, y que constituye casa habitación, no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta.

*Artículo incorporado por el Artículo 3° del Decreto Supremo N° 086-2004-EF, publicado el 04.07.2004 y vigente a partir del 05.07.2004.

**El índice de corrección monetaria es publicado por Resolución Ministerial del Ministerio de Economía Finanzas y se considera el índice correspondiente al mes y año de adquisición.

***Para poder pagar tan solo el 30% por la ganancia de capital y no el 30% del precio de venta, necesita hacer un tramite ante la Sunat para obtener el Certificado de Recuperación de Capital Invertido.

[AUTHOR lilian]

Lilian Melgar es Agente Inmobiliario de Peruvian Global Services S.A.C. empresa inmobiliaria registrada con el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú con código de registro PJ-047. Lilian es de profesión Administradora de Empresas con estudios de especialización en ¨Corretaje Inmobiliario¨ en el C.C. de la P.U.C.P. Lilian es Peruano-Americana y anteriormente trabajó 9 años en el campo financiero-bancario de EE.UU., especializándose en el área de préstamos hipotecarios. Si esta interesado en vender o alquilar su propiedad en Lima puede contactar a Peruvian Global Services SAC al Whatsapp: +51994267213

227 COMENTARIOS

  1. Mi madre falleció hace 3 años nuestra casa sigue inscrita a nombre de mi madre mía y de mi hermana la propiedad la compro mi padre hace 40 años mi hermana recide en Europa si vendemos la propiedad
    Cuanto pagaríamos de impuestos después de el intestado por supuesto.
    Muchas gracias.

  2. Mis padres nos dejaron una casa(309 mt2/Jesus Maria-Lima Peru) donde actualmente vivimos tres hermanos ya que el cuarto murió y esposa e hija radican en Estados Unidos. Por mi parte deseo vender la casa por problemas familiares que todos podemos tener pero dos de mis hermanas se oponen hacerlo. Indicando que tenemos una parte y podemos dividirla y otras cosas mas.Pero el inmueble es de una sola planta y vivimos en habitaciones compartiendo un todo. Yo deseo de todas maneras que se venda si no logro de forma cordial este hecho puedo pedir el remate judicial para que pueda obtener algo de nada de la venta del inmueble otorgado judicialmente al remate del inmueble. Por favor me podrían decir que hago antes de visitar a un abogado y me de solución al respecto y poder confiar mi caso al bufete que me de esta asesoría judiciial.Gracias.

  3. Buenas noches
    Les consulto, somos 7 hermanos que acabamos de heredar la casa de mi padre que la compro en 1975, hemos hecho todos los tramites de inscripcion de la casa a nuestro nombre, hemos decidido vender la casa. Mis 4 hermanos y yo(osea los 5) hemos vivido en esa casa casi toda la vida y mis otros 2 hermanos tienen su casa propia, Pero 3 de mis hermanos viven en el extranjero,no tienen casa propia, y la corredora de bienes raices que contratamos para vender la casa nos dijo que los que viven en el extranjero deben pagar un 30% de impuesto por venta de la casa, esto es verdad?Cuanto pagan los que tienen otra propiedad y los que todavia viven en la casa?

  4. Tengo un cliente peruano q reside en los USA, se caso con una Norteamericana ambos compraron un departamento en el Lima-Peru, no tienen otras propiedades y la van a vender, que impuesto debe pagar . gracias.

  5. Vivo en Suiza y tengo 2 propiedades casa habitacion adquiridas en 1969 y 1974 compartida con mis 4 hermanos tengo residencia definitiva debo pagar 30 % o solo 5 %.

    • Tenga Ud. my buenos dias.

      Necesito vender un departamento en Lima que fue adquirido por mi mama antes de 2004. Mi mama fallecio hace 5 anios y nadie lo usa. lo pase a mi nombre como herencia, yo vivo en el extranjero . Cuando se efectue la venta , estoy obligada a pagar el 30% o el 5% de la ganancia? . En este caso no se como interpretar la ley.

      Mil gracias por su pronta respuesta.

      Carmen

  6. Soy viudo y existe una Sucesion de mi casa entre mis hijas mayores que viven conmigo.Si vendo mi propiedad ,¿mis hijas tienen que pagar el impuesto de la venta a pesar de que ellas viven en esa propiedad?

  7. Tengo un terreno comprado antes de 2004 por contrato particular, pero está inscrito en los Registros públicos en el año 2010.- ¿Tengo que pagar el impuesto del 5% del IR?.- Muchas gracias.- César Alejandro

  8. contactarme con ustedes y concertar una cita para poder decidir sobre la venta de un inmueble ubicado en san miguel, sobre todo saber que clase de impuestos cargas notariales registrales municipales y/o cualquier otro tributo que este obligado.

  9. Hola,
    Compre tres terrenos antes del 2002, vivo en España desde hace 12 años, ahora quiero vender los 3 terrenos, que impuesto tengo que pagar, si vendo los tres a la vez ?
    muchas gracias.

  10. resido en Peru y voy a vender una casa. en Lima que la adquiri como anticipo de legitima en el año 1993 ¿me toca pagar impuesto a la renta y cuanto?,pero poseo otra propiedad esto me hace perder algun beneficio

  11. Buenas, soy peruano residente en usa por mas de 20 anos y voy a vender una casa en Ica que mi mama ya fallecida nos la dejo a mi hermana( quien reside en Peru)quien( mi mama)la construyo hace mas de 30 anos, que tipo de impuesto me tocaría pagar a mi o si es que estoy exonerado por la antigüedad de la casa y nunca a sido vendida antes. muchas gracias

  12. Una consulta voy a vender un departameno adquirido en el año 2005 el cual ha sido utilizado como casa habitación por más de 8 años pero además soy propietario de un terreno hipotecado con un banco y tambien soy copropietario de un inmueble donde funciona un negocio, mi consulta es si tengo que pagar igual el 5% de la renta neta o por ser casa habitación el inmueble que voy a vender estoy exonerado?

  13. Buenos días,
    La familia de mi padre (ya fallecido) esta por vender un terreno en Lima del cual los herederos son (abuela – hermanos(as) de mi padre y ahora nuestra madre mas sus hijos ¨incluida yo¨) Todos los tramites ya están legalmente correctos y listos para la venta sin embargo me acaban de informar que por yo vivir en el extranjero y por que en mi DNI aparece dirección fuera del país tengo que pagar un %30 de impuestos. Es cierto esto? me aconsejan viajar a Lima para cambiar mi dirección y así evitar estos impuestos. No se como proceder y al parecer ya se firmo una carta de acuerdo con el comprador del cual me dicen se cerrara compra oficial en el transcurso de unas semanas.
    Agradezco de antemano su ayuda y su pronta respuesta.
    Saludos cordiales.

    • Hola Natalia, tengo una pregunta estoy casi en la misma situación que la tuya, vivo en el extranjero y herede mi casa junto con mi hermano (el si reside en Perú) y estamos a punto de caer nuestra casa, me aconsejan que viaje a Lima para cambiar mi dirección evitar ese impuesto del 30% lo hiciste tu? Funciono?

      • Hola,
        En DNI con dirección peruana se puede cambiar incluso en España. Pero es asi de fácil?? solo tendiendo el DNI con dirección peruana es suficiente?… Tengo entendido que se tiene que vivir mas de 183 días en Peru…. SI la SUNAT revisa veria que hace 10 año no trabajo en Peru..

        Funciona eso de cambiar el DNI?

  14. Compre un terreno en julio 1995 a s/. 3,600 soles, lo quiero vender en marzo 2014 a s/.35,000. cuanto pago de impuesto a la renta de 2da. categoria y el comprador cuanto pagara de alcabala.
    datos adicionales:
    icm (julio 1995) 1.92
    uit vigente para 2014 : s/. 3,800.0
    tasa impuesto renta : 5%

    agradecere me den un respuesta al mi consulta.

    resido en : lima – peru
    (Comentario convertido a minúsculas automáticamente)

  15. Compre mi departamento en setiembre 2008, es mi unica propiedad casa habitacion y quiero venderla. Vivo en USA desde el 2011. Tengo entendido no estoy afecta al 30%. Mi pregunta es, una vez que vendo si deseo sacar el dinero del Peru, tengo que pagar algun impuesto peruano por sacar mi dinero? Entiendo que tendre que pagar gastos de transferencia bancarios etc. Mi pregunta es impuesto a la sunat o algun otro tipo de impuesto del cual no este entereda?
    Agradecere su respuesta, muy util esta pagina. Gracias

  16. Buenos días.

    Mi consulta esque tengo un departamento en Lima que deseo vender. Vivo en España y no sé bien qué documentación necesitaría mi familiar para poder hacer la operación. Le agradecería mucho si me puede informar al detalle sobre el tema y en qué lugares tendría que solicitar cada documento.
    Lo compré con mi esposo en el año 2002. Me parece que no tendría que pagar el impuesto que se menciona?
    Un cordial saludo y muchas gracias por su colaboración y orientación.

    • Hola Carolina tienes que tramitar un poder consular que le otorgue poderes a tu familiar para la compra venta, el cual debes de enviar a tu familiar en peru y este a su vez registrarlo en SUNARP, si es tu unico predio en el peru no vas a pagar ningun impuesto a la renta, solo te corresponde pagar tu impuesto predial 2014 y los arbitrios cancelados hasta la fecha de la venta.

      Saludos,

      Carlos CV

  17. Hola
    he heredado una casa al fallecer mis padres. La casa se construyo en 1963. Resido en Europa y deseo venderla. Si me pueden informar que impuesto tengo que pagar se lo agradeceria.
    Vivo en España

  18. Buenas tardes. Espero que me ayuden Yo tengo este problema quiero vender mi casa que tiene 20 años, yo llevo años residiendo en el extranjero y por este motivo la inmobiliaria me ha dicho que tengo que pagar el 30% de impuestos, mi casa es la única propiedad que tengo a mi nombre desde hace años, después de esto me estoy pensando bien si vender o no, porque entre la deapreciacion, el porcentaje de la inmobiliaria y los impuestos me quedaría menos de un 50% de ganancias. Muchas gracias espero aclare alguien mis dudas.

    • Hola Katherine, pienso que te estan asesorando mal. Seas domiciliada o no extranjera o peruana no interesa, la unica condición es que sea tu unico predio en territorio peruano y lo poseas por mas de dos años y este califique como casa habitación si es asi estas exenta a pagar algun impuesto en sunat, solo tu predial y arbitrios en la municipalidad correspondiente.

      Saludos,

      Carlos CV

  19. Resido en USA y el 2012 quise vender mi apartamento en Cusco-Peru y no pude venderlo porque la SUNAT me cobraba 30% al valor de la venta. Ustedes me podrian ayudar a venderla? es mi unica propiedad (casa habitacion)?
    Gracias

  20. Soy una persona extranjera que compró una vivienda en 130 mil dolares y lo venderé por 100 mil dolares, tendré que pagar algún impuesto?
    Gracias.
    Yo vivo en Alemania.
    Liliana.

  21. Estimada doctora, somos 3 hermanas residentes en Italia y Venezuela desde hace mas de 20 anos, recibimos un departamento en herencia en el 2007 y ahora estamos vendiendo, quisiera saber cuanto tenermos que pagar de impuesto a la renta por la venta considerando que el departamento que es la primera vez que se vende el inmueble que fue comprado por mi tia en el 1953 apenas terminado de construir, fallecida en el 2000, paso en sucesion a otra tia fallecida en el 2001 de la cual fuimos declaradas herederas en el 2007.
    Debemos pagar 30% a la par de inversionistas extranjeros que compran y revenden?
    No tenemos inscrito en Registros Publicos ningun otro inmueble.
    Muy agradecida de su asesoria

    • no tienen que pagar, deben acercarse a SUNARP o su representante para que recabe un formato que debe llenar, es una declaración jurada. Y pueda hacer las preguntas que sean necesarias a la persona que lo va a orientar.

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