COMPRA DE VIVIENDAS EN PERÚ COMO INVERSIÓN (Parte 1)

No era inusual hace sólo 3 años, el poder comprar un apartamento de estreno en un distrito de clase media de Lima en menos de cincuenta mil dólares. En estos días es casi imposible conseguir una vivienda de las mismas características por menos de U$ 75,000 lo que significa un incremento en el precio de venta de la propiedad del 50% en apenas 36 meses, porcentaje muy por encima del índice de la inflación acumulada durante el mismo periodo, que fue de aproximadamente 12%.

La principal razón de este aumento de precio se debe fundamentalmente a la presión ejercida por la demanda, motivada especialmente por la disponibilidad de una gran cantidad de planes de financiamiento (otorgados con relativa facilidad por diversas entidades financieras), que por la mejora de los ingresos económicos de la población. El interés de la población por comprar es tan grande, que el inventario de viviendas terminadas es muy escaso; la gran mayoría de los inmuebles se ofrecen y son vendidas tan sólo “en plano” en tiempo récord. Esta situación hace temer que en un futuro se pueda generar una “burbuja inmobiliaria”, tal como acaba de suceder en los EE.UU.

En este contexto muchos se preguntan: ¿Es negocio comprar en la actualidad una vivienda en Perú como una inversión que genere ganancias en el corto plazo? La respuesta que dan los entendidos es que debido a que los bancos y otras instituciones de crédito están empezando paulatinamente a ser más cuidadosos en sus colocaciones (que se trasluce en requisitos más estrictos para el otorgamiento de préstamos hipotecarios), indica que en el futuro cercano la apreciación de las propiedades no va a registrar el nivel significativo mostrado en los últimos años. Asimismo, impulsada por el aumento en los precios de venta y la creciente demanda, la construcción de nuevas viviendas (especialmente edificios multifamiliares), ha experimentado un crecimiento como nunca antes se había visto, contribuyendo de esta manera, a que vaya cerrándose paulatinamente la brecha oferta-demanda.

Tal como lo fueron en su momento las combis, las cabinas de Internet y las moto-taxis, el negocio de moda en Lima es la construcción. Un gran número de empresas formales e informales están comprando terrenos o casas con la finalidad de demolerlas, y empezar a levantar edificios; esto sucede la mayoría de las veces sin considerar la densidad máxima recomendada por área. En muchos distritos de la capital se puede decir, sin llegar a exagerar, que no existe una sola “manzana” en la que no se vea una obra en ejecución.

Sin embargo, existe un nicho interesante de negocio: comprar o construir viviendas de determinadas características para ser alquiladas. Dentro de estas podemos distinguir dos posibilidades:

  • Comprar apartamentos “Premium”, en zonas preferenciales de Lima, tales como San Isidro, Santiago de Surco, Miraflores o La Molina, para alquilarlas a ejecutivos, funcionarios o diplomáticos extranjeros (contratos a corto, mediano o largo plazo).
  • Construir casas de playa o campo, en zonas que tengan gran potencial turístico con la finalidad de alquilarlas tanto a visitantes nacionales como extranjeros; tales como por ejemplo la zona de Máncora y las playas aledañas, el Valle Sagrado en el Cuzco, o los balnearios del sur de Lima (contratos por cortas temporadas).

Es bien conocido que el peruano le tiene temor a la palabra “alquiler”, pues inmediatamente la relaciona con la visión de inquilinos morosos y poco cuidadosos. Afortunadamente, hoy en día existen algunas agencias de “corretaje” que se especializan en este tipo de operaciones, dándole la debida seguridad al propietario. Estas agencias investigan el historial de crédito del potencial inquilino, solicitan la entrega de garantías o fianzas sólidas y usualmente logran pagos totales por adelantado.

La opción de comprar para alquilar le puede permitir al inversionista (con una buena planificación) no solo recuperar en corto tiempo su cuota inicial (“down payment”), y terminar de pagar su crédito hipotecario en menos de 10 años, sino que también eventualmente reservar su propiedad 1 ó 2 veces al año para disfrutarla durante sus vacaciones en Perú. En el próximo artículo analizaremos en detalle esta posibilidad, con ejemplos específicos y cifras reales.

Escrito por: Karl Friedrich Neumann, www.miviviendaenperu.com

Karl Friedrich es V.P. de Latin American Investment Properties y agente de bienes raíces con licencia en Florida. Desde 1995 ha escrito y registrado 40 manuales acerca de negocios y actividades productivas, los cuales han sido publicados en la mayoría de países de Latino América. Asimismo ha colaborado como columnista en diversos periódicos y revistas en México y Perú. Lo puede ubicar en el (305) 308-4252 o en informes@miviviendaenperu.com

Lilian Melgar es Agente Inmobiliario de Peruvian Global Services S.A.C. empresa inmobiliaria registrada con el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú con código de registro PJ-047. Lilian es de profesión Administradora de Empresas con estudios de especialización en ¨Corretaje Inmobiliario¨ en el C.C. de la P.U.C.P. Lilian es Peruano-Americana y anteriormente trabajó 9 años en el campo financiero-bancario de EE.UU., especializándose en el área de préstamos hipotecarios. Si esta interesado en vender o alquilar su propiedad en Lima puede contactar a Peruvian Global Services SAC al Whatsapp: +51994267213

116 COMENTARIOS

  1. Remató terreno en urubamba cuzco de 1660 mts cuadrados a 7 min de la plaza ideal para hotel o casa de campo en 332 000 dólares , interesados en invertir y recuperar su inversión con un hotel o una casa de campo este terreno es el ideal

  2. Hola estoy vendiendo terrenos de 100 has en mala sona de sienbra $4 m2 posecion

    chilca sona industrial 104 has $ 3. m2 con rr pp

    mas propiedades para conbersar lima caÑete
    (Comentario convertido a minúsculas automáticamente)

  3. hola soy de peru, exactamente en la region de ica, distrito de ocucaje, tengo terrenos para vender para diversos tipos de proyectos, para viviendas..etc, vendemos lotes de 10×30 a 3000 soles tambien vendemos por hectarea a menos precio 50.000 soles, no tengo titulos de propiedad pero si le pued proporcionar certificado de posecion, estamos vendiendo a precios comodos ya que ica es una de la regiones mas turisticas del pais, ocucaje esta a 25 minutos de la region ica, interesados contactar a mi umero celular
    cel: 965837072
    esperamos su compra terrenos a precios comodos.

  4. Hola vendo terreno de 3600m² , en la ciudad de cusco-urubamba con todos los servicios saneados y puesto en regla , a 1 hora de la ciudad de cusco y a 30 minutos del futuro aeropuerto internacional de Chincheros si estas interesado , no dudes en comunicarte conmigo , +51 944259515 , precio conversable (‘: saludos Fernando

  5. Soy Peruana actualmente residiendo en mi Pais y quiero saber cuales son las leyes a las que te puedes amparar si el inquilino aun abiendo dado tres meses de alquiler pueda desalogar tu departamento.
    Atentamente
    Juanita Lanas.

  6. Yo vivo en Brasil y estoy interesado en comprar una casa o terreno para construir mi propia casa divido por apartamentos para recuperar lo invertido. Las zonas serian en lima o las provincias de zona turistica, Lima, Piura o Cuzco. Como podria realizar el financiamento e ir pagando desde aqui (Que requesitos necesitaria?. Saludos. Edward Mauri.

    • Edward primero anda a ver con tu banco en BRAZIL cuanto es lo que te pueden prestar para este fin, y a que tasa. En PERU las tasas son muy altas entre 10% a 12%.
      Luego el tema es sencillo, un abogado puede hacer los tramites sin problema, y usas al banco como intermediario para hacer la transaccion de banco de Brazil a Banco de PERU similar a una importacion, solo que el bien queda en poder del banco de PERU y por lo tanto del BANCO de BRAZIL.
      Pero debes dar una inicial fuerte estimo en 30% segun lo que desee el banco, normalmente en PERU esto es lo que piden a no residentes como minimo aparte de poder pagar cuotas durante 6 meses para demostrar que puedes pagar las cuentas.

      • Hola Edwar , tengo lo que encuentras , terreno de 3600m² , en la ciudad de cusco-urubamba con todos los servicios saneados y puesto en regla , a 1 hora de la ciudad de cusco y a 30 minutos del futuro aeropuerto internacional de Chincheros si estas interesado , no dudes en comunicarte conmigo , +51 944259515 , precio conversable (‘: saludos Fernando

    • Hola Edward los requisitos que te piden para calificar en un banco ya sea en Perú o en Brazil son los siguientes:
      Que el inmueble que vas a comprar este inscrito en los registros públicos,que el pago del los arbitrios y el impuesto predial esten pagados “ello lo puedes observar en peru en una partida llamada RH Y PU”,El certificado de zonificación puesto que los bancos miraran el área disponible para la construcción “pues si pasa una via por tu casa que mide 50 m2 en tu terreno de 100 m2 no te prestarán lo mismo que si no pasase ninguna vía”,igual sucede con los parámetros el banco observara cuanto es lo que puedes aprovechar en favor a la construcción de los departamentos para aprobar tu crédito,tener una cuota inicial entre el 15 y 20 % en Perú o el 8 y 12% en Brazil,y por último,realizar un estudio de tu capacidad financiera “Hasta cuanto te puedes endeudar y cuantas cuotas deberías pagar en un rango de 10 a 25 años”.Si deseas comprar o ser asesorado legalmente escríbeme

  7. Quiero saber si en lima peru existen leyes de desalojamiento para alquilinos morosos, y cual es el maximo tiempo de desalojamiento.
    vivo en los angeles california usa. y deseo mudarme a lima peru con el objetivo de invertir en propiedades y alquilarlas.
    atentamente
    juanita lanas
    (Comentario convertido a minúsculas automáticamente)

    • MIra el desalojo depende la forma como has redactado el contrato y las clausulas de alquiler.
      Lo recomendable es comprar un vivienda para proyecto de construccion, pero requieres por lo menos 750,000 USD para eso.

  8. Alguien sabe como comprar terreno en lima desde el extreanjero…puede intervenir un familiar con una carta poder?? interviene el consulado de mi pais en el extranjero? Si uno esta en el estranjero quien puede remplazar en la firma de documentos??

    saludos

  9. para lilian:

    holam necesito un buen consejo, estoy interesado en la compra de un piso; sin embargo aun ni esa inscrito en rr.pp debido a que lo entregaron recien en julio, y esta en tramite lo demas
    haya acta de entrega del inmueble con datos del piso, direccion y duena, todo esta ok
    lo que quisiera saber es que datos habria que poner en la minuta para asegurarme que la inscripcion salga a mi nombre y no hayan riesgos de nada.
    la inscripcion la hace la constructora y supongo entonces que lo que tendria que hacer es cambiar de nombres para rr.pp y tambien quisiera saber si entonces tamoco tendria que pagar ningun gasto registral, ya que la ocnstructora es quien se encarg, graciasm l.e.

  10. hola a todos, tengo un terreno de 15×30 (450m2) y deseo construir departamentos, si alguien pudiese darme algunos consejos por favor, ya que no estoy aún muy empapado del tema, gracias

    • Hola Alex. Soy arquitecto y me dedico a la construcción. Si aún no has vendido el terreno podemos hablar al respecto. Escríbeme al email. Dónde está ubicado? Saludos.

  11. Buenas tardes: Soy Peruana y resido en España hace 5 años, estoy interesada en comprar un departamento en Lima. Quisiera saber cuales son los requisitos, como puedo hacer para hipotecarme desde mi lugar de residencia actua, o en todo caso hipotecarme en Perú y pagarlo desde aqui, cual es la entidad bancaria más aconsejable y cuanto tiempo demora el tramite. Es necesario que viaje a Lima para poder iniciar el preceso de compra?? Muchas gracias por su tiempo.

  12. tengo un amigo cokombiano que vive en colombia nunca estuvo en Peru pero quiere xomprar un terreno en san borja y mandar a construir un edificio residencial de 5 pisos para luego venderlos como departamentos,bueno esa es su idea,pero esto es Legal ? un extranjero puede hacer este tipo de negocios ? y la empresa constructora debera facturale con IGV ? mi amigo tiene muchas dudas.Gracias

  13. Hola, estoy interesado en invertir en la compra y venta/alquiler de departamentos, los bancos me pueden financiar la compra de un departamento de aproximadamente 280 000 en zonas como jesus maria, lince o pueblo libre, pero he escuchado que es mejor comprar en zonas donde aun no hay mucha demanda y no estan tan caros como los olivos o carabayllo, pense en que comprando en zonas como jesus maria o lince se podria alquilar rapido el departamento y poder pagarse practicamente solo con lo del alquiler, sinceramente no se donde me convendria mas comprar y donde recuperaria mas rapidamente mi capital, si me conviene mas comprar departamentos en maqueta o ya listos para poder alquilarlo y empezar a pagar las cuotas del banco, les agradezco de antemano sus respuestas

  14. buenos dias tengo una cuñada que es canadiense que me ha pedido contactar una persona que sepa como invertir en construccion especialmente en la compra de casas para remodelarlas y construirlas ella va venir en diciembre y quisiera saber si alguien me puede ayudar los extranjeros son muy desconfiados en esto por eso deseo contactar con gente honesta y confiable muy agradecido por la respuesta pronta me despido

    • Buenas Tardes, soy arquitecto en Lima y trabajo en bienes raices, ademas tambien adquiero terrenos de ocacion, en todo caso, si usted desea, me puede contactar para poder guiarle en una buena inversion.

    • amigo la idea de invertir es buena en piura cuento 28 hectareas de terereno en zona de futura habilitacion urbana de piura la ides es vender casas de campo de 1000 m2 a solo 15000 dolares.

      Es factible invertir quisiera un socio que sepa y quiera ayudarme a vender y construir estos tipos de casas.

      Saludos,

      Juan Saavedra

  15. Querida Lilian
    Quiero comprarme un departamento en miraflores-Lima.
    Que alternativas tengo? Que Banco me recomiendas? Cuales son los intereses?
    Y cuales son los requisitos como peruana viviendo en el extranjero y teniendo un sueldo regular? Y cuanto duran los tramites, tengo que hacerlo personalmente?
    Te agradezco por la respuesta.

    • Si puedes comprar pero por no ser residente debes hacer un ahorro hipotecario mensual, y despues dar el 30% del monto de la edificacion.
      Despues debes ejar un poder a un abogado para hacer los tramites correspondientes para cuando estes fuera del pais.
      Los tramites duran depende si los haces e el PERU o si los haces desde el extranjero, en el PERU 4 dias, en el xtranejro 30 a 40 dias.
      El interes te recomiendo sacar el credito fuera pues en PERU los creditos son entre 10% a 12% anual. Mi recomendacion es consulta con el banco en ESPAÑA cuanto es el monto que te puede prestar a la menor tasa y de ahi hacer una proyeccion de gastos.

  16. Hola, vivo en extranjero quisiera comprar una casita, seguramente un departamente con los precios que tiene en una zona media, pero tengo un poco de temor proque los peruanos son buenos en enganar en un segundo.mi pregunta es No se puede ipotecar la misma propiedad que se compra al 100%? a fin de cuentas si yo no puedo pagar, el banco se queda con todo tambien con lo que paguè, entonces porque dar adelanto del 30% del valor del propiedad?

    • Mira lo primero es un abogado, lo segundo es por el temor de tu dinero, toma contacto con el banco para que ellos tomen contacto con otro banco en el PERU para que ellos hagan el pago a la entrega de la casa, esto es similar a una transaccion de importacion, no es mayor problema para el banco pero si debe coordinarlo con el abogado que no tocara un centavo de ese dinero.
      En el PERU las reglas bancarias son muy duras a comparacion de otros paises, si pides un credito con aval del estado te iden una inicial del 10%, 20% de inicial un credito normal a un residente, y 30% si eres un particular pero con falta de un respaldo, e igual si eres no residente.
      Mi consejo es compra la propiedad con un banco de fuera del pais, te saldra mas barato la tasa pues en PERU es muy alta entre 10% a 12%.

  17. Hola, tengo un terreno de 330 m2 en la av costanera cuadra 27 (frente al mar)en san miguel tengo interes en venderlo, se puede construir hasta 10 pisos me comentaron que los bancos tambien compran terrenos me puedes dar una idea al respecto?

    • Hola Germán
      Para tu terreno en la costanera te comento que los bancos se interesan en los terrenos cuando existe un proyecto el cual pueda ejecutarse por una empresa, ya que los bancos no ejecutan los proyectos por si solos. En tu caso deberias hacercarte a un banco con todo un expediente de planos y demas documentos donde puedas ofrecerle al banco todo el proyecto para que ellos se interesen, otro metodo es que tu puedas asociarte con una empresa constructora para que ellos elaboren el proyecto y lo presenten al banco.

      atte.

      —————————————–
      arq. iván torres
      c.a.p. nº 11781
      verificador civ nº 007728vczrix (sunarp)
      inspector de seguridad nº 40033931 (indeci)

  18. hola, vivo en el distrito de san luis y poseo un terreno de 10 x 25 y quisiera construir minidepartamentos pero necesito quien me lo finacie, quisiera saber como podria hacer en este caso …

  19. Hola, tengo una propiedad de 300mts. a pocas cuadras del centro de la ciudad de Cusco ,me podría asociar con una constructora y ellos podrian invertir en edificar departamentos y yo podria obtener algunos departamentos para mi a cambio de mi terreno no se si alguien podría trabajar en esta forma .Gracias por su respuesta .

    • Hola Mario.
      Yo tengo una empresa de construccion pero radicamos en Lima y nuestros proyectos se encuentran aqui. Para tu caso que estas en Cucco, cualquier empresa que pueda trabajar contigo verificara que los papeles del terreno esten en regla (imagino que asi debe ser). Tu idea de asociarte es muy beneficiosa y te saldra muy acuenta hacerlo con una empresa que radique en Cusco, solo ten paciencia para ubicar a la mas ideal.

      atte.

      —————————————–
      arq. iván torres
      c.a.p. nº 11781
      verificador civ nº 007728vczrix (sunarp)
      inspector de seguridad nº 40033931 (indeci)

      • hola ivan mira quisiera saber que aser tengo una casa en salamanca quisiera asociarme con constructora para edificar apartamentos y quedarme con algunos.gracias

  20. Soy extranjero residente en Italia, deseo comprar una casa o Quinta en el Peru, y alquilarla, a que ente me tengo que dirigir? con que banco me aconseja hacer el envio de dinero.Gracias mil

    • Te digo por experiencia, a banco de credito, nunca se hacen bolas, te cobran una pequena commision por cualquier cantidad, vas a tu banco local y das el swift numero o ABA del banco y ya, asunto arreglado………

    • Estimado Nando,
      Si eres peruano residente en Italia y quieres financiar la compra de un inmueble en Peru, este es el telefono para que te puedas contactar:

      + 39 349 3514207 (numero teléfono de la oficina)
      Tambien puedes preguntar con que bancos en Peru trabajan. Caba acotar que la cantidad que prestan es limitada. Favor de no escribir bajo este articulo.
      Suerte!

    • hola yo estoy vendiendo 2 departamentos en casco rojo,con garage,estilo americano en arequipa, es buena opcion para negocio, yo vivo en miami y por cuestiones de dinero no lo pude terminar,cualquier cosa avisame o llama al 786-2873592(miami)

  21. hola lilyan sabes yo quiero dedicarme ala comprA Y VENTA DE CASAS pero no se si comprar un terreno en zona residencial y construirlos para despues venderlo ….tambien me han comentado qe puedo comprar casas en remate y arreglarlos un poco y despues venderlos . o asociarme con un agente inmobiliario para qe se encargue de vender y comprar casas … qe me recominedas …

    • Hola Helen,
      Favor de no escribirme bajo este articulo, los datos de la resena no estan actualizados. Te respondo que todo depende del capital que tengas disponible, la primera opcion es la mas rentable, pero toma mas tiempo en recuperar tu capital, la segunda y tercera opcion es la que te puedo recomendar, pero en el segundo caso, debes asegurarte de las implicancias tributarias de vender en menos de 24 meses tu propiedad, no mencionas si eres peruana no residente o resides en Peru para darte una respuesta mas precisa. Suerte!

  22. Hola, me parece o es q se me hace dificil contactar un agente , estoy interesado en un apartamento de 2 cuartos edificio,con elevador,gym, piscina en jesus maria o san borja, u otro distrito,ya q solo pienso estar 15 dias al anio,como hago con el agua y electricidad, no lo pienso alquilar ni vender, cuanto tiempo demora todo este proceso de compra, y espero no necesitar financiamiento, por fa si me contactas….m

    • Hola José,
      El tipo de departamento que deseas lo puedes encontrar en Miraflores, donde hay la mayor oferta de departamentos de ese tipo. No tengo acceso a tu correo, pero me puedes escribir indicando tu presupuesto máximo y tu país de residencia a informes@tupropiedadenperu.com. Si resides en EE.UU. se requiere como mínimo el 30% de cuota inicial. Muchas veces en el pago de mantenimiento incluye el agua, y la luz se puede pagar por internet, para más información puedes ir al enlace https://www.luzdelsur.com.pe/ofvirtual/POPagosinternet
      Saludos.

  23. Lily

    Gracias por todos tus consejos, son muy útiles.

    Necesito ayuda para encontrar los financiamientos más ventajosos para que sea viable invertir en proiedades de alquiler ¿Es posible encontrar en Peru financiamientos como en EEUU con tasas de interes de 6 o 5% al año?
    También requiero ayuda para encontrar los mejores inquilinos para mi departamento en alquiler en Surco ¿Pueden ayudarme? ¿Cuáles son los costos de sus servicios?

    Gracias,

    Johnny

    • Hola Johnny,
      Gracias por tus palabras…Te comento que tasas para prestamos hipotecarios del 5 al 6% no puedes conseguir en Peru. Sobre buscar inquilino para tu departamento, claro que te podemos ayudar, es parte de los servicios que ofrecemos, y lo que cobra la inmobiliaria es un mes de alquiler en caso de Contrato Anual. Si estas intesado puedes escribirnos al correo propietarios@tupropiedadenperu.com Saludos.

  24. Represento un ministerio Cristiano registrado en Noruega, deseamos comprar un lote para edificar un templo en Lima, que tramites se deben hacer, es dificil hacerlo desde Noruega???????

    • Estimado Jairo,
      Nuestra inmobiliaria podría encargarse de una búsqueda exclusiva del terreno que necesita dependiendo de obtener más información al respecto. Para comprar desde Noriega se realizaría a traves de un Poder a favor de un representante de ud. en Lima. Con respecto al mencionado trámite, en Perú demora como 2 semanas y tendria que averiguar en el Consulado de Perú más cercano cuanto demoraría el trámite respectivo. Saludos.

  25. bueno, por logica tu vas a defender tu posicion por ser representante de una inmobiliaria , yo qusiera una respuesta de alguie que sea imparcial , y experto en estos menesteres , me refiero a la burbuja inmobiliaria ,
    gracias

  26. buenas soy peruano y vivo en chile hace dos años kisiera saber como acceder a un credito hipotecario en peru desde aca .kisiera comprar una casa en la ciudad de chincha ….atte

    • Hola Jehison,
      Los peruanos residentes en Chile pueden acceder a un Crédito Hipotecario través de una Cuenta de Ahorro Hipotecario, la cual se tiene que enviar a esta cuenta el 120% del monto de tu futura cuota hipotecaria por 6 meses aprox. Se requiere un 30% de cuota inicial y acreditar residencia legal en Chile. Un pariente residente en Perú deberá aperturar la cuenta. Puedes comunicarte con el BIF para más detalles. Suerte!

      • ¿digame y en q bancos dan esos creditos hipotecarios?¿mi madre podria abrirme la cuenta alla,sin ser ella la titular del prestamo hipotecario y de la casa?y en caso de yo estar casado aca,mi señora es peruana tambien,¿que requisitos solicitarian?

        • Como te memciono en el comentario anterior, en tu caso que resides en Chile, te recomendaría el BIF (no se si hay una sucursal en Chincha). Tu mamá se puede acercar a aperturar la cuenta en dicho banco, los titulares de la casa serían tú y tu esposa. Para saber los requisitos puedes ir a nuestra web http://www.tupropiedadenperu.com , hacer click en ¨Financiamiento¨, luego en ¨Peruanos Residentes en Otros Países con Consulado Peruano¨. Suerte!

  27. Bueno quiero saber que va a pasar cuando reviente la burbuja como van a cobrar los bancos , las cias. inmobiliarias etc etc .
    que alguien por favor me diga si alguien compra una casa ahora y si viene el problema en vez de ganar va a perder dinero y perder la casa esto es logico no ?
    la demanda ahora es muy fuerte y cuando esta baje que van a hacer los bancos para recuperar el dinero prestado ,
    en realidad no quisiera que fuera esta situacion algo sin base y que se derrumbe
    expliquenme esto por favor
    gracias

    • La burbuja reventara de todas maneras al momento de comprar una casa, departamento etc tienes que ver el beneficio que esta te dara si la quieres para vivir ( es un pasivo …ve tus posibilidades reales trata de no hipotecar tu fututo a mas de 10 años) si es para alquilar ( es un activo — ve la ubicación y los precios de alquiler en dicha zona asegurate que tu inquilino pague el total o al menos el 80% de esa propiedad). el valor que le pongan los bancos a la propiedad es el valor estimado…uno sabe el valor real de una propiedad unicamente cuando se vende lo demas son especulaciones…. si tu hipotecaste tu casa por s/500,000 y luego llega revientan la burbuja y no puedes pagar tu credito varias cosas que pueden pasar refinancias tu deuda, dejas que rematen tu propiedad y si el valor de la casa ahora es de s/ 250,000 el banco perdio……es su riesgo del negocio y del sistema del dinero…….reflexiÓn: no pensemos que los inmuebles suben de valor diganme donde queda la inflación- 10 soles-dolares hoy no es igual el dia de maÑana.
      (Comentario convertido a minúsculas automáticamente)

  28. Definitivamente el progreso que ha habido en el tema inmobiliario en Perú ha sido asombroso y tal como dicen ustedes “no existe una sola manzana en la ciudad en la que no se vea una obra en ejecución”, lo cual es muy positivo para todos, las empresas y nosotros los usuarios. Yo personalmente acabo de adquirir mi departamento en Chorrillos con la empresa inmobiliaria ———, y estoy sumamente complacida con mi nueva vivienda, así como con el trato tan personalizado que me dieron, por ello se las recomiendo.

    • Yo creo que la pregunta de Manolo no fue contestada……….Grecia se enfooco de la compra que ella ha hecho …………Ojala Manolo que algun lector pueda contestarte…..yo tambien estare pendiente por la respuesta.

  29. Hola,
    Vivo en el extrangero y quisiera saber cual es la mejor invercion en lima. Si comprar un terreno en una buena zona para construir un edificio multifamiliar o comprar una casa vieja para hacer varios apartamentos (2 por piso). Quisiera saber cual es el promedio de inversion ? Que se puede obtener con un promedio de 300.000 dolares ?
    Gracias

    • Estimada Jacqueline,
      Todo dependerá de la zona donde se ubica el terreno o la casa y cuántos pisos permitan construir. Con $300,000 te alcanzaría para comprar un terreno de 300mts2 en buena zona y asociarte con un constructor para que se encargue de la construcción y firmen un ¨Contrato de Asociación en Participación¨. El problema es que casi no hay terrenos en buenas zonas de Lima, de los pocos que quedan, muchos tienen problemas judiciales. Así que lo que hacen los constructores es demoler casas antiguas. Como ejemplo la demolición de una casa de 300mts2 de AT puede costar unos $8,000 y demorar 1 semana en demolerse. Antes de comprar una casa con el propósito de construir un edificio, es importante que revises los Parámetros Urbanísticos para verificar cuántos pisos se pueden construir en el predio. Suerte!

  30. Hola Lily
    Somos una familia limena que vive fuera del país pero todavía tenemos una propiedad en maranga san miguel (aprox. 160m2 zona densidad media) muy cerca al claretiano. Me gustaría saber tu opinión a a la siguiente propuesta:
    Financiar la construcción (primero derrumbar la casa original, etc) de un edificio 5 pisos (un departamento por piso) financiando 90% de la construcción con un préstamo corto plazo, vender como mínimo 2 departamentos (asumiendo unos 70-75k por piso) para financiar el proyecto y cancelar el préstamo.
    Me interesarla escuchar tu opinión y hacerte las siguientes preguntas:
    Es necesario incluir estacionamientos en san miguel?
    Es necesario un retiro frontal (o lateral etc)?
    como se puede verificar la experiencia de una empresa constructora?
    Saludos
    JCW

    • Estimado J.C.,
      Gracias por escribirnos. Los bancos en Perú financian la construcción de edificios a constructoras con experiencia, si tu recien estás incursionando en el rubro lo más aconsejable es que te asocies con un constructor para llevar a cabo el proyecto y que éste sea el promotor del mismo. Necesito tener los parámetros urbanísticos de tu predio para poder responder las preguntas que me haces. Una manera de saber la experiencia de una constructora es preguntarle a la constructora con que bancos ha trabajado, algún famiiliar se acerca a esos bancos y verifica la cantidad de proyectos que esos bancos han financiado al constructor. Los bancos disponen de un listado con el record de cada constructor con los que han trabajado. Si deseas me puedes enviar los parámetros vía e-mail a peruvianglobalservices@yahoo.com. Saludos.

    • Somos Agentes Inmobiliarios acreditados por el Ministerio de Vivienda. Puede construir su edificio y venderlos a los peruanos residentes en el extranjero, con creditos hipotecarios. Dichos creditos salen a nombre del peruano residente en el extranjero. Solamente hay un banco que hace esta transaccion. Yo los puedo contactar con funcionarias de este banco. Yo coloque a varios peruanos residentes en California y Australia.
      Saludos
      Camucha

        • Ana, cuando te decides a comprar, la economia peruana va muy bien gracias en primer lugar a la construccion.
          Saludos
          Camucha

  31. tengo dos propiedades distrito de la molina el primero es de 120 metros proyecto para tres pisos INDEPENDIENTES con una cochera cuanto es promedio de inversion,esta construido la primera planta(tengo capital de 80mil dolartes)sera rentable me alcanzara el dinero,gracias

    • Estimado Carlos,
      En tu caso, necesitarás una cantidad no mayor a $50,000, considerando que el mt2 de construcción en La Molina es $250 por mt2. Para saber si es rentable, se necesita realizar un estudio más exhaustivo con mayor información. Saludos.

  32. Estaria interesado en saber qué requisitos se necesita, para comprar un departamento, en lima, sin ser residente, es decir para un extranjero, que guste de pasar temporadas en Peru. enrique

    • Estimado Enrique,
      Para que puedas comprar una propiedad como extranjero no residente, necesitarás presentar al notario tu pasaporte sellado con una autorización a realizar contratos en Perú. Este sellado con la mencionada autorización es realizado por la Digemin (http://www.digemin.gob.pe/). Suerte!

  33. Lily Feliz ano 2010:
    Mi nombre es Ana, y en Setiembre 21 2008, mencionaste que en el Peru no se iba a producir la “burbuja inmobiliaria” sigues con esa misma idea despues de mas de 1 ano y cuando los precios de las casas y apartamentos estan mucho mas altos que hace 10 meses. Crees que la gente va a poder afrontar pagar las mensualidades y no perderan sus casa como en USA. Crees que debemos comprar ahora o esperar un tiempo q quizas bajen nuevamente. Gracias por tu gran informacion siempre.
    Ana

    • Feliz Año también a tí Ana, y a todos los lectores online de la revista. Sobre tu pregunta…Sigo pensando que no se va a producir una burbuja inmobiliaria en el Perú, porque los bancos siguen siendo igual de exigentes en sus lineamientos para la aprobación de los créditos hipotecarios y los precios de las viviendas en Perú son todavía más bajos que en el resto de los países de Latinoamérica. Poniendo como ejemplo esta vez a España, los bancos financiaban la compra de viviendas hasta en un 100% y hasta 90% los proyectos inmobiliarios y es por todo ello que se desencadenó un gran exceso de oferta de inmuebles, a decir de los entendidos de ese país, en España se llegaron a construir más viviendas que Inglaterra, Francia y Alemania juntas. En mi opinión, en lo que si puede producirse una ¨burbuja¨ en algunos años, sino se toman las medidas apropiadas, es en lo que se refiere al uso de tarjetas de crédito. No te podría asegurar que los precios de las viviendas en el Perú van a bajar en los próximos años. Algunos precios de viviendas en el Perú han bajado de precio por cambios realizados en el área donde se ubica el predio. Saludos.

  34. Quiero comprar el techo de una casa de dos pisos, en el barrio donde creci. Y quiero construir dos departamentos ahi. Uno para alquilar y el otro para mi y mi familia cuando visitemos.

    Conozco al duen~o y pienso que es una persona honrada, pero pienso tambien que tal vez haya deudas (como impuestos y cosas asi) que el desconoce. Ademas, el es duen~o del segudo piso y de los aires, mientras que su ex-esposa es la duen~a del primer piso. Donde puedo verificar que todo este en orden?
    En general mi pregunta es: Cuales son los pasos para comprar el techo (los aires) de una casa en Peru, tener el titulo de propiedad y empezar a construir? Y a que agencia del gobierno corresponde todo esto? Quiero evitar pagar a alguien que lo haga si puedo hacerlo yo misma. No resido en Peru pero tengo la fortuna de ir dos (o hasta tres) veces por an~o.

    Gracias,

    Lilis

    • Estimada Lilis,
      Tienes que ir a Registros Públicos y solicitar la copia o visualización de la partida de la propiedad con el número que te proporcionará el propietario y verificar en la Declaratoria de Fábrica si en verdad el primer y segundo piso están independizados, enterarte a quien realmente le corresponden los aires y en que porcentaje, los gravámenes y cargas si los hubiera, etc. Una vez que te cerciores que la documentación está en regla, la compra de los aires se realiza a través de un notario. No mencionas la ciudad o departamento donde estarás alojada en el Perú, si es en Lima, te recomiendo que también consultes con un abogado de Registros Públicos (Sede Lima) que gratuitamente te proporcionará asesoramiento. Suerte!

    • Hola Raymond,
      Asumiendo que resides en el exterior, antes que nada tienes que saber cuanto es el monto máximo que puedes dar de cuota inicial, recuerda que necesitas el 30% de inicial. Luego te recomendaría que seas precalificado para un préstamo hipotecario, para que sepas antes de buscar una casa, cual debería ser el precio de venta máximo de la misma. No hay préstamos para la compra de terrenos por intermedio de los bancos, pero algunas cias. que venden los terrenos proveen financiamiento directo, pero la cuota inicial puede llegar al 40%. Puedes visitar la página web http://www.tupropiedadenperu.com para mayor información. Suerte!

  35. Quisiera constribuir a información sobre provincias. Asi como en Arequipa, cabe notar que en Cajamarca –donde vivo hace 8 años — debido al movimiento de empresas mineras los terrenos que hace 8 años años costaban 40 usd m2 ahora se venden por 150 usd el metro e incluso se han emprezado a construir edificios de 5 pisos con departamentos de 100m2 cuyos precios oscilan entre 60 y 70 mil dólares. Hay incluso casas de 350m2 construidas en terrenos campestres de 2000m2 que se venden en 200,000 usd. Casas de 300m2 dependiendo de la zona se rentan entre 600 y 1000 dólares al mes. Departamentos dependiendo de la zona se rentan entre 250 y 400 dólares al mes. La pregunta es, si la explotación minera de Cajamarca disminuye…. se retornará a los niveles iniciales de precios de hace 5-10 años, o no?

  36. En el Peru los requisitos para acceder a un credito hipotecario son mas exigentes que en Estados Unidos. El mercado peruano no es especulativo sino de uso final, la mayoria de las personas compran casas para vivir y no como inversion. La relacion de inversinionista a usuario final es de 1:20 lo cual hace imposible una burbuja como en Estados Unidos.
    Por otro lado los precios no van a bajar mucho, en zonas como chacarilla del Estanque el descuento maximo sera del 5% y eso se debe a que la mayoria de constructores no han utilizado prestamos del banco para construir, casi todo lo han construido con fondos propios y con preventas por lo tanto no tienen urgencia porque no hay un banco detras.

  37. En el articulo “IParte 1 de setiembre 2008.
    No puede presentarse la “burbuja inmobiliaria” en Peru.
    1º.- Los Bancos peruanos son “EXIGENTES” desde el momento de repcionar solicitudes de credito.Todos los Bancos cuentan con asesores permamente en el Banco. No triangulan ninguna transaccion.
    2do.-Todas las Municipalidades son “MUY ESTRICTAS” en cuanto se refiere a la densidad de su Distrito. Hay densidad baja y densidad alta. en este año
    Si desea invertir en construccion y vender los departamentos existen varias formas de hacerlo. Ya hay en Peru varias empresas Americas que quieren invertir en Peru.

    • con tanta traba no se si a alguien se le ocurra construir o comprar casa en el peru.
      hay que pensar mucho con tanta ilegalidad que existe \.
      hau personas inescrupulosas asi como abogados similares que se quedan con las cosas o el dinero y el poder judicial les da razon ??????/
      creo que no estoy mintiendo
      discupen mi desconfianza

  38. me interesa invertir en el sector construccion, sin embargo mi consulta es que seria mas conveniente construir departamentos costosos o invertir en programas desarrollados por el gobierno para segmentos c y d.

    • Lucho, si estás interesado en invertir en el sector construcción la tendencia del gobierno este año es cubrir la aún demanda insatisfecha de vivienda de los sectores C, D y E, tanto en Lima como en provincias. Actualmente, tambien existe un déficit de oficinas “premium” en Lima, lo que de repente es un rubro que tambien te interese invertir en el sector construcción, por la cantidad de empresas extranjeras que planean establecerse en el Perú por el TLC.

  39. Por favor quien lea este comentario y tenga conocimientos de alguna casita en el areas de P.Libre, Jesus Maria , Magdalena o San Miguel, me avisan gracias.

  40. Hola Lucho, mi trabajo es garantizar que desde el inicio de la obra tienen buenas estructuras. Ademas, siempre estoy en contacto con familiares del comprador. Tambien te informo, que la municipalidad del distrito donde esta la obra es muy exigente desde sus cimientos, hasta el termino de obra.
    Saludos
    Camucha

    • Mercedes, según lo que he leído como va a ser la municipalidad del distrito exigente desde sus cimientos como mencionas, si el municipio otorga a la constructora una autorización automática de construcción, a menos que el edificio tenga más de 3,000 metros cuadrados.

  41. Hola Xavier:
    Hay un proyecto muy hermoso en San Isidro, que son vecinos con Orrantia.,vista al mar.
    Quisiera detallar mas, pero enviame tu correo.
    Saludos
    —————————-

    • Mercedes: No se pueden publicar avisos en esta sección. Puedes consultar los enlaces de publicidad al final de la página para mayor información.

  42. un buen lugar en lima me gustaria san isidro o miraflores que proyectos de departamentos hay por esas zonas ,un dia lei un reportaje que decia que son pocas las empresas constuctoras que hacen un buen trabajo porque aparentemente son lindos pero al cabo de un año se deterioran ya sea q se comienzan rajar las paredes las tuberias se ropen etc por eso es bueno imformarse de esto y disculpen todas estas inquitudes q tengo y gracias por las respuestas .
    ATT. Javier

    • Hola Xavier:
      Tienes razon, hay muchas empresas constructoras que no tienen experiencia en este rubro, yo tengo experiencia en estos tipos de trabajo, lo primero que hago es pedi a la Empresa constructora de un proyecto donde ha construido, y voy a los edificios a constatar y converso con los vecinos, de paso veo la construccion. En segundo lugar le pido a la empresa constructora el numero de partida electronica, y quien es el representante legal INSCRITO en los Registros Publicos, con esos documentos, mas los planos del p`royecto, con la lista de acabados los llevo al abogado que trabaja con nosotros.Mi trabajo Xavier es todo el tiempo que demore la construccion y les envio fotos al avance de obra.
      Hay mas detalles que te ire diciendo. Saludos.Camucha

    • Ir a los edificios en construcción, preguntar a los vecinos, no va decirte si hay fallas tecnicas en la construcción de los edificios, a menos tengas conocimientos en Ingeniería Civíl.

  43. Peru esta en los mejores momentos de las inversiones extranjeras. Hay muchas construcciones y proyectos en Miraflores, San Borja, San Isidro.
    Para los peruanos residentes en el extranjero, la mejor compra es en mercado primario, es decir antes que empieze la construccion. Solo que tienes que decir en que distrito lo deseas. Yo entregue 8 departamentos en esta modalidad a peruanos residentes en California, ubicado en la cuadra 8 de La Paz-Miraflores. Ellos alquilan por temporadas cortas a un promedio mensual de $800.-
    Saludos
    Camucha

  44. entonces por lo que entiendo es recomendable comprar departamentos o terrenos para despues ponerlos en adquiler en peru que agencia de corretaje es la mejor y alguien sabe donde buscar para saber cuales departamentos y terrenos estan disponibles
    gracias

    • Estimado Xavier, si lo que deseas es comprar propiedades de primera venta en Perú, te puedo mandar propiedades ya previamente aprobadas por los bancos que otorgan financiamiento a los peruanos en USA. Si es así, enviame tu e-mail al mio que aparece en la parte superior, y con todo gusto te mando la información y podemos ver también cual el monto máximo que calificas de acuerdo a tu caso en particular. Suerte.

  45. LA PUNTA CALLAO POR VIAJE Vendo lindo departamento ————————— ————————— ————————— ————————— ————————— ————————— ————————— ————————— ————————— —————————

  46. Yo quisiera mas asesoramiento en esto de compra de inmueble por favor si alguien q pudiera contestarme pronto y pasos como podria hacer la compra. gracias,
    \

  47. El costo de los inmuebles a crecido en forma desproporcional, debido a que los banco entregan prestamos a diestra y siniestra y como es logico la personas quieren su casa propia y se ilusionan y se endeudan… con el paso de los años veremos que muchos dejaran de pagar y se creara un problema financiero que arrastrara al ‘Perú (espero que no).
    Actualmente venden departamentos de 70 m2 a 80 mil dolares… sugiero a los posibles compradore que se abstengan de hacerlo y veran como bajan los precios…. al final bajaran pero por que la gente ya se habra endeudado y finalmente ocurriran los problemas de pago….

    • Estoy completamente de acuerdo con Luis. Este es absolutamente el mismo problema que se ha dado aqui en los Estados Unidos hace algunos anos y es ahora que se estan viendo las devastadoras consecuencias del un govierno sin regulaciones que no protejen a los consumidores. Y es que es claro, pasara lo que aqui en USA ya paso. La gente se entusiasma al extremo y se endeuda poniendose la soga al cuello principalmente al ser apoyados por el sistema de financiamiento. Mucha gente se esta endeudando ahora apesar de que en Peru siempre ha existido la inestabilidad laboral. Se sigue construyendo por todos lados y vendiendo a precios que sobrepasan el valor de la propiedad por la fiebre que se esta viviendo y cuando pase lo que paso aqui……….entonces no habra un gobierno como el de USA (OBAMA) que trate de reponer el enorme dano a la economia y a los consumidores. El problema es para los que compran con la mentalidad de invertir por que en unos anos como aqui habran tantas propiedades retomadas por los bancos que los precios de las viviendas caeran y sera una terrible perdida para los que invirtieron sobretodo para aquellos que compraron poniendo mucho dinero de cuota inicial por que no habra como lo recupere. Yo estuve pensando en invertir pero asi como veo las cosas, me desanima un poco lo que veo que se avecina en los siguientes anos. No es mi intension desanimar a nadie pero si es cierto que hay que pensar muy bien como financiara esta propiedad. Suerte.

  48. En Arequipa-Peru, los terrenos en el lapso de 3 años se han hasta triplicado el precio, los dptos. duplicado; locales comerciales de 6 m2 en el centro histórico están vendiendo en $30,000 dólares, casonas antiguas de 250 m a 400 piden $250,0000 dólares( valor que en buena cuenta representa el terreno). En la calle mercaderes alquilan tiendas de +/- 27 m2 a $ 1,800 dolares; en la calle San Juan de Dios $ 1,300 de 70 m2.

    Pregunto algun conocedor en esta materia, en la actual situación económica con miras al futuro, si es bueno invertir en la compra de terrenos para construir tiendas, ya que en el banco los fondos mutuos han bajado, y sabemos que toda moneda con el pasar de los años se devalua por diversos factores, el mismo dolar pierde su valor, mas no las propiedades-inmuebles.

    • David, la inversión en terrenos para la construcción de tiendas es recomendable, si te pueden generar ingresos netos (por concepto de alquileres) mayores a los que se generarían depositando el mismo monto de la inversión en una cuenta a plazo fijo en determinada institución financiera. Si se decide por la inversión en el terreno, los principales factores a tomar en cuenta serían la ubicación del mismo, y el ingreso neto proyectado por concepto de alquileres. Al determinar la ubicación del terreno, se debe de tomar en cuenta la cercanía a una importante arteria vial, a alguna entidad pública o privada que genere una afluencia significativa de público a la zona, la densidad poblacional del área, etc.

  49. Mi opinion personal es que en peru estamos atravesando un boom inmobiliario ya que por experiencia propia y el trabajo que desenpeno en el campo inmobiliario creo que estamos mejor que nunca y desearia hacerle saber a las personas que tienen dudas o si necesitan saber mas sobre si adquirir una propiedad en peru es una buena alternatiba deben buacar asesoramiento profesional
    bien es el momento preciso para que puedan invertir en peru ya sea conprando un departamento o casa para vivir o invertir
    en estos momentos u.s.a. esta pasando una crisis economica el cual tomara muchos anos para recuperarse es por este motivo que les sugiero que no duden en invertir en peru creo que su dinero estara mejor invertido que aqui en los u.s.a si tienes duda puedes escribirme

    • Gracias por invitarnos a contactar contigo si tuvieramos alguna pregunta. Soy parte del grupo de Peruanos que desean obtener una propiedad en Peru y no miro por apartamento, me dirijo mas a una casita pequena donde pueda hacer 2 mini apartamentos en forma de inversion e ingreso mensual. No estoy joven ya, y mi objetivo es regresar al Peru lo antes posible, ya que no creo que a mi me toque la pension de Seguro Social en U.S.A. Creo que invertir en Peru si es un buenproyecto con futuro.
      Por favor dame una respuesta cuando te sea posible.
      Gracias

  50. En estos momentos estan escasas las casas de playa que se alquilan por la temporada de verano cerca a Asia. Mi hermano y sus amigos estan tratando de reservar una desde el mes pasado y no encuentran; a pesar que el alquiler de una casa de playa cerca a Asia comienza desde $4,000 mensuales aprox.( las mas caras las alquiladan a $10,000 mensuales!).

  51. En España también estamos de crisis hipotecaria por la burbuja inmobiliaria que hubo, mucha gente no tiene dinero para pagar sus hipotecas porque los intereses suben, algunos tienen la revisión de la hipoteca cada 6 meses y lo peor de todo es que la casa va perdiendo valor, cada vez vale menos y tienes que seguir pagando tus letras que son altas. Una situación difícil.

    Aqui siempre han mirado los bancos la solvencia del comprador y pienso que en Perú pasará lo mismo porque los precios de las viviendas tienen un precio inflado y eso tiene que explotar en algún momento, no se puede mantener de por vida precios ficticios, con el tiempo pasará a la baja.

  52. Creo que la burbuja inmobiliaria no se va a dar en Perú, ya que allá no se otorgan créditos hipotecarios con la facilidad que se han otorgado en USA antes de que explosionara la “burbuja inmobiliaria”. Como ejemplo de esta facilidad en otorgamiento de crédito hipotecario antes estaban disponibles las hipotecas sin documentación de ingresos “stated income” con amortización negatva, de interés solamente y segundas (a veces hasta terceras) hipotecas sobre la plusvalía (equity) de la casa.

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