CÓMO EVITAR SER VÍCTIMA DE UNA ESTAFA

Los peruanos en el exterior que deseen cumplir el anhelado sueño de la casa propia en Perú, deben tomar las debidas precauciones para evitar ser timados y que su “sueño” no se termine convirtiendo en una “pesadilla”. El mayor riesgo de ser estafado se da al adquirir un inmueble de reventa, tratando directamente con el supuesto propietario del inmueble. Aquí nuestras recomendaciones.

La modalidad más común de estafa es la suplantación de identidad del verdadero propietario del inmueble por parte del inquilino, alguien cercano a él, o una tercera persona (en caso sea una propiedad desocupada). Para evitar la estafa por suplantación de identidad, una vez que sea seleccionado el inmueble a adquirir, el comprador deberá apersonarse a Registros Públicos para cerciorarse que el nombre del supuesto propietario sea el mismo que aparece en la partida registral* de la propiedad.


Posteriormente, cuando el comprador y el propietario del inmueble tengan que acercarse a una notaría para continuar con el proceso de compra-venta, es recomendable que el comprador seleccione una notaría que disponga de la última tecnología disponible en el medio para verificar la identidad del propietario del inmueble. Es decir, que disponga de un lector de código de barras de DNI y que también tenga acceso a la zona restringida de la página de Internet del Registro Nacional de Identificación y Estado Civil (RENIEC), para que pueda cotejar la foto y la información de los archivos de la RENIEC con el DNI del supuesto propietario. Este es un servicio que provee en línea dicha entidad, tiene un costo mensual para las empresas e instituciones y no está disponible para el público en general.

Una iniciativa alentadora para evitar la suplantación de identidad se dio el pasado mayo del 2008, en la que el RENIEC suscribió un convenio con el Colegio de Notarios de Lima, con lo que ahora permitirá efectuar la identificación por comparación de huellas digitales en línea (online) de los ciudadanos peruanos que acudan a las notarías limeñas que dispongan de dicha tecnología; ello será posible mediante un sistema biométrico de identificación (aprobado también por el FBI). Actualmente este sistema, que evitará al cien por ciento las suplantaciones de identidad, está implementándose paulatinamente desde fines del año pasado en las notarías afiliadas al Colegio de Notarios de Lima.

Otra modalidad de estafa en la compra de propiedades de reventa son las llamadas “ventas sucesivas”, en la que el dueño de la propiedad vende a más de un comprador una misma propiedad. Para evitar este tipo de estafa, el comprador una vez adquirida la propiedad, debe inscribir el predio en Registros Públicos. La ley peruana no lo dice, pero debería ser obligatoria la inscripción, pues los contratos de compra-venta por sí solos carecen de valor. No importa a quien se vendió primero el inmueble, el verdadero propietario es el que inscribió primero la propiedad.

En caso se desee comprar una casa o departamento de primera venta, el tipo de estafas anteriormente mencionadas difícilmente van a ocurrir. En este caso, lo que hay que tener en cuenta es que la constructora sea una empresa seria, lo que se busca es evitar prolongadas demoras en la entrega, fallas en los acabados y daños estructurales de la propiedad. Los bancos que otorgan préstamos hipotecarios tienen a veces listados de casas y departamentos de proyectos con constructoras que esos mismos bancos han otorgado financiamiento, y la conocida cautela de los bancos en Perú al otorgar financiamiento (superior a sus contrapartes americanos), constituye un punto de referencia a tomar en cuenta a la hora de adquirir un inmueble de primera venta.


Una vez adquirida su propiedad, ya sea de primera venta o de reventa, es recomendable hacer uso del servicio gratuito que brinda desde el año pasado la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP), nos referimos a la llamada “Alerta Registral”. Mediante este servicio, la SUNARP le avisará a través del correo electrónico, cualquier intento de modificación registral de su propiedad (solicitudes de transferencia, compra-venta, etc.).

Es recomendable que el peruano residente en el exterior otorgue poder legal a un familiar en Perú, para que éste acuda a la SUNARP con un abogado que lo represente en el hipotético caso que sea notificado vía correo electrónico de que un tercero -sin su conocimiento-, haya presentado un pedido para “alterar su propiedad”. Para registrarse, basta con acceder a la página de Internet de la SUNARP (www.sunarp.gob.pe) e ingresar los datos personales y el número de partida registral* de su nueva propiedad.

En el 2007 de los 830 mil registros prediales realizados, el personal de la SUNARP detectó 432 intentos de fraude en el registro de propiedades inmuebles, de los cuales el 60% se realizaron en Lima. Las cifras del año pasado todavía no están disponibles, pero con las nuevas iniciativas de las entidades gubernamentales para evitar estafas en la compra de propiedades en Perú, confiemos que esas cifras se reducirán cada vez más.

* Documento de Registro de la propiedad inmueble de los Registros Públicos, donde se encuentra inscrito un inmueble, puede ser una ficha, tomo o partida electrónica.

De Interés

Desde enero del año pasado, existe el programa que permite que los peruanos en el exterior (especialmente en países de significativa concentración de peruanos), puedan comprar una casa o departamento a su nombre, y mediante financiamiento hipotecario de bancos en Perú. Algunas empresas en los EE.UU., han comenzado a trabajar con bancos y constructoras en Perú para facilitarles la compra a los peruanos que residen en este país. Se recomienda verificar primero a la empresa con la que se piensa negociar, accediendo a la página de Internet de la división de corporaciones del estado en que se encuentra la sede de operaciones de dicha compañía.

[AUTHOR lilian]

Lilian Melgar es Agente Inmobiliario de Peruvian Global Services S.A.C. empresa inmobiliaria registrada con el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú con código de registro PJ-047. Lilian es de profesión Administradora de Empresas con estudios de especialización en ¨Corretaje Inmobiliario¨ en el C.C. de la P.U.C.P. Lilian es Peruano-Americana y anteriormente trabajó 9 años en el campo financiero-bancario de EE.UU., especializándose en el área de préstamos hipotecarios. Si esta interesado en vender o alquilar su propiedad en Lima puede contactar a Peruvian Global Services SAC al Whatsapp: +51994267213

90 COMENTARIOS

  1. Disculpe doctora una pregunta… tengo un terreno que compre en area dice 3100 m3 pero en las medidas sale 4000 m2.. el terreno lo compre hace 7 aÑos pÈro aun no me lo han dado debido a que los propietarios colindantes quieren darme solo los 3100 pero yo quiero los 4000 que dice la partida… ellos estan en su derecho de anular la venta o pueden solicitar indemnizacion por el area restante (900 m2) que fisicamente existen pero no en la partida registral… mis vecinos son quiienes me vendieron… ellos quieren que esos 900 m2 pasen a ser parte del lote colindante que ellos poseen aun.. que salida practica me puede dar doctora.. gracias
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  2. Holo doctora, por favor nesecioto una orientacion,

    ante todo mis saludos doctora , quiero que me de una orientacion, mi historia es , sobre una casa que tenia una hermana de mi madre, en la cual habitaron mis tios y y mi abuelita , mis tios en vida tambien colaboraron, con la compra de la vivienda y fueron, falleciendo uno por uno , hasta que quedo solo la tia , yo vivi un tiempo con la tia al igual que una hermana pero con el tiempo salimos por razones de trabajo, yo me fui para el sur y mi hermana se caso y se fue con su esposo, aqui viene el dilema , mi tia alquiloo unos cuartos a unos jovenes hombre y mujer , pero con el tiempo ambos se unieron y formaron uan afamilia , , al final ami tia la mandaron a vivir a un rincon de la cas en un cuarto prefabricad de madera , , ella siempr e se quejaba de ellos que la trataban mal ,al igual que un hermano que vive con ella pero el pobre es es emfermito, ellos practicamente se adueÑaron de la casa. ellos han vivido un promedio de 25 aÑos con la tia .
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  3. Hola, estoy a punto de comprarme in terreno en puente piedra , el terreno es de una asociación y no tiene titulo, pero me harán un contrato de compra y venta es legal eso, Un notario acepta este tipo de venta, que me aconsejas por favor .. Gracias

  4. quisiera saber que se tendria que poner en la minuta al comprar un departamento nuevo pero que aun no esta inscrito en rr.pp, para tener la certeza de que seraq mio,gracias, l.e.

  5. Estimada Lilian
    Estoy por comprar un terreno para una casa de descanso en un pueblo de lima. el caso es, que en esa zona todos los predios básicamente están con contrato de compra y venta( será porque es un pueblito bien metido), mas no en registros públicos. hay algún riesgo al respecto o cual sería la sugerencia.
    mil gracias de antemano.

  6. Dra. arrendamos un dpto en pueblo libre hace tres meses y el dueño no quiere darnos el contrato y ya se la pago diez meses por adelantado solo nos dio unos recibos el dice que el contrato lo realiza por un año y nosotros tenemos que darle los dos meses que faltan mas el mes de adelanto y dos de garantía pero resulta que es un estafador es por tal motivo que no le hemos cubierto el resto es una casa de tres pisos y los tres inquilinos tenemos el mismo problema todos le han pagado por adelantado y el se ha gastado el dinero nos cortan el agua y la luz por que no paga a las empresas ya que los servicios vienen incluidos en el pago del alquiler como podría hacer para que el regularice estas cosas ya que tiene varias denuncias por un sin fin de motivos y a la larga o tiene para devolverme ni un centavo es una persona muy agresiva la verdad que me estoy volviendo loca con este tipo figúrese que hasta mi correspondencia la abren sin tener ningún tipo de respeto. gracias ojala me pueda ayudar

  7. hola.
    tengo un terreno de 6.40 x 23.50 en el contrato de compra venta figura asi; despues de un año el dueño me dice que el terreno tiene 24.55 mt de fondo, queriendo ahora modificar el contrato.¿las veredas, tendido electrico aereo o la pista pueden disminuir el terreno? me parece que se quiere aprovechar.
    que me recomienda. gracias.
    angel

  8. Estimada Lilian,

    Deseo comprar un tercer piso, los aires. La vivienda es de 126 m2 y esta inscrita en registros públicos, cuenta con la declaratoria de fabrica pero tiene observaciones (cargas) por la construcción de un alero. ¿Me pueden vender el tercer piso con estas observaciones? ¿Puedo comprar sólo el área “legal” y no construir en el alero?.

    También, podría indicarme ¿cuáles son los pasos para lograr la independización de un tercer piso?.

    Susana

  9. deseo verificar mi título de propiedad por vía internet..Se puede?..,tengo el número del titulo,la partida y la ficha…Por favor,por que estoy entrando en SUNARP y no obtengo respuesta…Gracias

  10. dra.buenos dias , voy a comprar un terreno financiado para pagarlo en 8 años, con la inicial firmo contrato de compra venta y las letras se pagan en el banco, ¿quisiera saber que documentos debo pedirle ala inmobiliaria en cuanto al predio para asegurarme de que todo sea transparente , ya que son muchos vendedores que trabajan para la inmobiliaria y temo que alguno de ellos pueda estafarme. gracias de antemano

  11. Estamos adquiriendo un departamento con aires arriba del ultimo dormitorio en sunarp aparece mencionando los aires tal y tal medida , pero no aparece que ya esta construido, es necesario q se independice en la municiplaidad y sunarp el que me vendera o tambien puede hacerlo yo como p`roximo dueÑo, la otra consulta es para el mismo departamento, hemos dado arras para esta compra ya proximos a cancelar el saldo queria saber que es lo que se tiene q realizar paso a paso para ya ser el dueÑo y en que momento se le da el saldo del dinero al vendedor y si es recomendable transferir de mi cta a su cta el importe. muchas gracias por su rpta.
    (Comentario convertido a minúsculas automáticamente)

  12. Estoy recabando documentos para la venta de mi casa,el comprador me dio un pequeño adelanto para pagar impuestos de mi casa,ya tengo la documentacion completa pero el comprador no quiere pagarme lo acordado,el adelanto me obliga a completar la transaccion?,me gustaria q me aconseje Dra.Gracias.

    • Estimado Victor,
      Te recomiendo que un abogado revise el documento que firmaron cuando te dieron el adelanto, que me imagino debe constar el precio de venta acordado. Suerte!

  13. dra bdias mi abuelo dejo una casa incrita en reg publico a su nombre yo soy unico heredero, pero su conviviente en esa epoca registro la mitad y vive en esa casa ya pasaron mas de 25 a;os yo ya la registre como tranf por herencia y paso todo bien, pudo haber hecho una prescripcion o no puede por ser coopropietaria, me corresponde la mitad de la propiedad . supngo que a estado pagando arbitrios y prediales le agradecere respuesta

  14. Estimada Dra. se puede entregar dinero a una promesa de venta futura en el tercer piso de un immueble que todavia no inicio la construccion que documento me garantiza que mi dinero no sera estafado, y si se puede hacer compra venta de un immueble que todavia no esta construido,la legislacion prevee estas dudas. que debo hacer o solo tener confianza o decirle que me venda una parte del terreno en primer piso a cuenta del tercer piso inexistente .gracias

    • Estimado Edgar,
      Habria que averiguar si los aires ya han sido debidamente independizados en Registros Públicos y si el propietario de los aires es el vendedor. Luego de ahi tienes que asesorarte con un abogado especialista para que te oriente antes de la firma de un ¨Contrato de Compra-Venta de Bien Futuro¨. Saludos,

  15. Querida Claudia, soy Peruano y Vivo en texas, deseo comprar un departamento con una Cia constructora (Arteco) ellos me dicen que como se los estoy comprando a ellos directo sin financiamiento de uno de los bancos en Lima tengo que darles la MITAD de lo que cuesta el depa (S/. 223,000 soles) osea 110,000 soles ahora y el resto con letras hasta que me den la llave, y que tengo hasta este 30 de agosto para ir a dar la mitad, lo unico raro es que el edificio se va a construir y culminar en marzo del 2013 – este procedimiento o sistema es normal? como alguien va a pagar antes de vivir en el sitio y ademas sin nada construido hasta el 2013???

    • Estimado Juan,
      Sí, es un procedimiento normal en Perú, algunas constructoras piden el 40%, otras el 50%, etc. El potencial comprador tiene que investigar a la empresa constructora y asesorarse con su abogado antes de firmar cualquier documento, Saludos

  16. estoy interesado en conprar un terreno residencial california de oquendo pero tengo temor aser estafado ya q hay voladas de que por ahi hay estafadores quien me podria asesorar en eso ud tal vez ,yo pagaria sus servicios,gracias.

    • Estimado Carlos,
      Es muy importante que un comprador esté asesorado antes de comprar un inmueble, con mucho gusto el abogado de la inmobiliaria le puede asesorar. para más detalles favor de escribirnos un correo a: legal@tupropiedadenperu.com Saludos.

  17. estimados
    tengo un terreno en la cual estoy viviendo pero a un parinte le conseti que viviera en un lado y el no quere salir ya le denuncie por vivienda precaria y salio con la suya me gano para no ser desalojado de mi propiedad el no tiene titulo y ahora que puedo hacer

    • Estimada Elvira,
      Al parecer tu abogado cometio errores en presentar la demanda de desalojo, asumiendo que tú eres la propietaria del terreno y el terreno está a tu nombre en Registros Públicos. Saludos.

  18. yo compre un terreno en el 2007 al contado a una inmobiliaria. el terreno iba a ser entregado en enero del siguiente año. ya pasaron mas de 3 años y no entregan nada, dicen q ue la municipalidad no le entregan el permiso de construccion. fui a la empresa a reclamar por mi dinero pero ellos dicen que me quieren devolver mi dinero menos 2000 dolares por gastos adminitrativos y en partes, a pesar que el predio vale ahora casi el doble. contrate un abogado, y ya fuimos a conciliacion, pero ellos siguen con lo mismo que no nos quieren entregar la minuta. esta ultima vez que hable con ellos dijieron que ya no iban a construir nada. mi abogado dice que debemos denunciarlos por lo civil y lo penal por estafa. quiero saber si es mejor solo denunciarlos por lo civil y no por lo penal, porque dicen q toma años ese proceso y al final solo le dan carcel y yo no recupero nada. lo que pasa es que mi abogado la verdad no me dice los pro y los contra de cada proceso, tiene muchos problemas familiares y casi ni puedo hablar con el.

    • Estimado Miguel,
      Si no tienes la Minuta, la notaría debe tener en sus archivos algún documento que firmaron la inmobiliaria y tú. Sería recomendable primero denunciarlos por lo civil y entablar la demanda por daños y perjuicios. Suerte!

  19. estoy a punto de comprar un terreno en la urb la planicie del mirador en chica N de partida 21093917 de propidad de INCOVECO S:A estoy buscando datos sobre la inmobiliaria y no lo encuentro les agradeceria me pudieran ayudar al respecto. muchas gracias

  20. Hola,compramos un lote en una urbanizacion en el norte ,en una empresa muy conocida aqui en el peru.Dimos una fuerte entrada y el resto lo financiamos a 6 años.A la segunda letra tuvimos problemas ya que fuimos a llevar nuestro recibo del banco y no nos daban la letra.Nos daban todo tipo de excusas,secretaria enferma,se le habia traspapeleado,y finalmente se les habia ido a lima por error.Tras varios emails y llamadas y visitas a la vendedora,nos dan la letra al cabo de 12 dias .A la tercera letra nos damos cuenta comparandola con la tercera y la primera que es falsa.Nuestra segunda letra es falsa, y esta falsificada hasta nuestras firmas,la mia y la de mi esposa.En el contrato hay una clausula que a las 2 letras consecutivas o alternas sin pagar perdemos todo,absolutamente todo …y sin necesidad de orden judicial solo con carta notarial.¿Le parece indicio de estafa?¿mala fe? yo creo que si!enviamos un email hace 4 dias y no tenemos respuesta todavia.Les denunciamos?gracias por su ayuda

    • Estimado Rafa,
      Tal como me comentas, si me parece un indicio de estafa, y deberias proceder con la denuncia respectiva. Suerte!

      • Hola,como le explique seguimos con este problema, nuestro abogado se puso en contacto con ellos y les exigio la invalidez de titulo valor de la letra y que se publique o les denunciaremos, les hemos dado tiempo porque el poder judicial en febrero ha estado de vacaciones y hoy domingo dia 13 de marzo seguimos sin saber nada.¿Realmente tarda tanto ese tramite?¿cree que es normal esta demora?.Ya nos dieron la cuarta letra y seguimos desconfiando de esta empresa.¿Usted cree que debemos darles mas tiempo ?Gracias por su consejo.Saludos.

        • Puedes preguntarle a tu abogado si puedes chequear en la web del poder judicial el status de tu expediente, si es así, tu abogado tendría que proporcionarte los datos que necesitarías para acceder a esa información. Si, los trámites en el Poder Judicial son muy lentos, ojala tengas suerte con tu denuncia. Saludos

        • Puedes preguntarle a tu abogado si puedes chequear en la web del poder judicial el status de tu expediente, si es así, tu abogado tendría que proporcionarte los datos que necesitarías para acceder a esa información. Sí, los trámites en el Poder Judicial son muy lentos, ojala tengas suerte con tu denuncia. Saludos.

        • Bueno seguimos con este problema han pasado 5 meses y estos impresentables siguen ignorandonos y encima quieren que les firmemos un documento exculpandolos a ellos pues quieren echarle la culpa a una exsecretaria,ademas solo crean problemas y no son puntuales en darnos la letra.Supongo que como volviamos a españa eramos candidatos a ser estafados.¿que mas podemos hacer?

          Saludos

  21. Voy a hacer una compra en preventa, osea planos, a una empresa constructora dominicana, cuales serian los paso que tendria que hacer antes de la firma de la minuta, sabiendo que es una empresa nueva, q aun esta pendeinte la licencia de construccion y que los dueños se identifican con carnet de extranjeria

    esperando su pronta respuesta

    • Estimado Frank,
      Si el proyecto no es financiado por un banco y es una constructora nueva de propietarios extranjeros, tienes que revisar (con un abogado de preferencia) el CRI (Certificado Registral Inmobiliario) de la propiedad para verificar todo el historial de la propiedad y si la compra del terreno ha sido lícita, si corresponde la actual propiedad a la constructora, etc. Tambien debes verificar la partida de la empresa constructora. No estaría demás que verifiques a la constructora en Infocorp con su numero de RUC. Suerte!

  22. Compre una casa hace un mes y se ha empezado a ver ciertas rajaduras en las paredes que antes no estaban, me parece que la construccion es mala puedo pedir la devolucion del dinero o una parte agradecere mu cho su pronta respuesta.

    • Hola Carlota,
      Hay cientos de quejas al respecto, que el Indecopi no toma en cuenta, porque es usual que cuando el cemento comienza a secarse ocasione pequeñas rajaduras en la pared, eso ocurrw usualmente en los primeros 12 meses en construcciones nuevas. Contestando tu pregunta, no procede la devolucion del dinero. Saludos.

  23. Buenos Días Srta, Lilian
    Le escribo para pedirme me oriente respecto a los proyectos inmobiliarios tipo casa huerta; mi pregunta es si son confiables, pueden tener todos los servicios básicos, ¿que documentos se les debe solicitar a los promotores para la tranquilidad del caso?
    Gracias de antemano por su respuesta.

    • Estimado Alfredo,
      Lamentablemente no trabajo con proyectos tipo casa-huerta. Para verificar a la promotora hay que verificar el número de partida de la misma en Registros Públicos, verificar código de registro inmobiliario, y verificar si tienen denuncias fundadas en Indecopi (ver enlaces en mi comentario del 24 de Noviembre), Suerte!

  24. Saludos Lillian:
    Con referencia a lo escrito en un Contrato de Compra-Venta (Minuta) de un dpto.:
    1. Dicho contrato incluye garantía 12 meses por acabados y 12 meses por deterioro del material empleado o proceso de instalación a cargo de constructora, pero dice que las fisuras son producto del proceso constructivo en general, que no representan falla estructural y que de aparecer, su arreglo corresponde al comprador. Es correcto esto ?
    2. Dicho contrato registra que luego de la entrega del dpto. se seguirán haciendo trabajos cercanos, y que el comprador renuncia a solicitar indemnización económica o realizar queja o denuncia por daños en el dpto. debido al polvo, tierra, ruido, movilización de vehículos y otras situaciones propias de una construcción. Esta cláusula es común aceptarla ?
    3. Dicho contrato dice que con la firma se aceptan todas sus condiciones y que cualquier otro documento distinto entre las partes se interpretará como conforme a dicho contrato. Después de firmar, existe algún otro momento legal, donde se acepte modificación a este contrato antes de llegar a Escritura Pública ?
    Gracias por sus respuestas.

    • Estimado Alfi,

      Lo mejor en estos casos es que consultes con un abogado. Solo voy a dar mi opinión por primera vez y última en un comentario de este tipo, que involucra consultas sobre el texto de una Minuta. Sobre el punto 1 es correcto, pero no es usual. Sobre el punto 2, todo considero que está OK, menos “movilización de vehiculos” y “otros”, ya que abarca demasiado. Sobre el punto 3, no es comun, pero se puede redactar un Adendum antes de la firma de la Escritura.
      Suerte!

  25. Hola, deseo comprar un departamento que he visto en S. Borja pero uno tiene miedo de hacerlo por miedo a las estafas, ¿cual es la pagina web o pasos para verificar la veracidad de la inmobiliaria, proyecto,constructora o arquitecto? muchas gracias

  26. Estimada Lilian,
    En cuales organismos del Estado se pueden denunciar las mafias estafadoras de terrenos que fungen como lotizadoras o corredoras de bienes fraudulentas que existen en el Peru, y que se requiere para hacerlo?
    Gracias.

  27. por favor orienteme, es el caso de una persona que compro un departamento dentro de un edificio en el primer piso pero que segun minuta y declaratoria de fabrica es cochera yo estoy interesada en comprarlo pero tengo temor que el banco no quiera prestarme el dinero ya que en registros figura como cochera que puedo hacer, ella logro hacer el cambio de uso ante el municipio como ddepartamento

    • Estimada Betty,
      El banco no va a financiar la compra del departamento en esas condiciones. No importa que este regularizado con el Municipio, no lo esta en Reg. Publicos. Suerte!

  28. buenas tardes quisiera saber si tengo q pagar el impuesto a la alcabala por los los aires de un tercer piso q va ser vendido por primera vez de la dueña q compro la casa hace 40 años gracias.

  29. Hola, quisiera saber por favor si debo pagar alcabala y cuanto seria.
    La propiedad la vende una persona natural, es primera venta y la casa la esta haciendo una constructora. El valor es de US$ 110mil. Gracias!!!

    • Hola Katherine,

      Me comentas que el departamento te lo esta vendiendo una persona natural que lo compró directo de la constructora, entonces no se considera primera venta, porque la primera venta es de la constructora al 1er propietario. No te puedo dar el monto exacto que tienes que pagar la alcabala, depende de cuantos días se demore entre la firma de la minuta y la firma de la escritura para calcular el interes respectivo, Pero en general, es el 3% del precio de venta menos 10UIT y 1UIT =S/ 3,600. Suerte!

  30. por favor aconsejeme, estoy interesada en comprr un departamentito pero la propietaria me dijoque eran dos cocheras dentro de un edificio estas situadas en el rincon…esas 2 cocheras ella hizo un departamento…eso es legal> puede legalmente modificar una cochera en departamento? por favor orienteme muhas gracias

    • Estimada Elizabeth,
      Necesitaría saber si se ha realizado la Declaratoria de Fábrica de esa construcción o no. Saludos.

  31. Estimada lillian, un tercero ha conseguido titularse en inmueble ajeno, y ahora lo esta vendiendo y viene celebrando la escritura ante una notaria con el adquirente y el banco que prestará para dicho fin, han hecho el bloqueo registral. ¿que tengo que hacer para evitar esta venta? el verdadero dueño tiene su titulo y recien se ha enterado cuando lo estan haciendo la venta.
    gracias por su respuesta. att. oscar piscoche
    (Comentario convertido a minúsculas automáticamente)

    • Estimado Oscar,
      El agraviado debe presentarse a la notaria con su abogado. Asi como me lo planteas, sin ver documentos no te puedo ayudar. Suerte,

  32. Dr. Melgar
    Tenemos con mi hermana en coopropiedad una casa pequeña que fue adelanto de herencia de mi padre; mi hermana vive en otra casa desde hace mas de 30 años; yo soy la que vive alli. Se que mi hermana esta haciendo a espaldas mias manipulaciones en la inscripcion de la ficha. Yo no estoy en Lima y quisiera ver cuales son los cambios que ha hecho en la ultima pagina que es la dos. Usted podria enviarme la ficha por internet?
    Se que el Registro ofrece un servicio de visulizacion por internet pero yo no tengo crédito con el Registro, como haria el pago para que usted lo haga por mi lo antes posible? No me encuentro en Lima y Es urgente!
    Nr. de ficha: 140249
    Saludos
    Marcia

  33. Sra: Melgar
    Yo resido en USA y compre un departamento con la ayuda de un familiar a quien otorgue un poder legal para hacer la compra. El familar me ha entregado la copia de la inscripcion del dpt en la SUNARP, pero no me ha entregado ninguna information sobre los detalles o cantidades (precio) del contrato compra-venta. Hay alguna manera que yo pueda obtener esta informacion por mi cuenta ( o por internet) donde yo pueda verificar que la cantidad que envie para la compra es la cantidad que se le pago al comprador?
    gracias,
    Giovanna

    • Estimada Giovanna,
      Tienes que acceder a la website de http://www.sunarpgob.pe y hacer click en “Suscripcion de Personas” para registrarte, realizar el pago respectivo y poder realizar la visualizacion integral de la partida correspondiente. Debes de esperar 10 dias aprox. despues de la firma de la escritura. Suerte!

  34. dra.buenos dias.favor sí me puede ayudar,en la siguiente pregunta. Sí mi actual pareja puede iniciar una prescripción adquisitiva de dominio por posesion de más de 5 años sólo por el 50% del predio que está a nombre de una ex pareja,ella iso abandonó de hogar ase 9 años.y mi actual cónyuge esta conmigo desde el año 2002 y vivimos ambos en la casa.gracias de antemano.juan pérez solís.

    • Estimado Juan,
      Gracias por contactarnos. Mencionas la ex pareja de tu esposa, pero es importante saber si eran casados o convivientes que compraron el predio en co-propiedad, si tenian hijos o no. Tu actual pareja, tendria que proceder de otra forma, porque basado en los datos que brindas, ella no podria iniciar una prescripcion adquisitiva de dominio. Saludos.

  35. tengo un contrato de arrendamiento; y el Arrendatario me pide que el bien la independice para que tenga numeracion diferente; pero queria saber si esto solo se hace cuando uno realiza una venta del bien.

    • Estimada Claudia,
      Lo ideal es que se independice cuando se piensa alquilar una parte de una casa, asi tambien se podria pedir un medidor de luz independiente, no habria problemas con la correspondencia, etc

  36. Estoy por comprar los aires de un 4to piso de 93 metros donde esta construidos 29 metros vale decir un cuarto y un banio y aun esta terminandose de hacer la indeminizacion ya que fue una casa de 3 pisos pero disenada de una forma que tiene escaleras a los costados como edificio, el asunto es que me dice la inmobiliaria que solo puedo techar el resto con machihembrado o drywall y no de concreto no es acaso que estoy en mi derecho de techar con el material que yo elija?ellos dice que venden los aires pero de que me serviria sino puedo hacer lo que quiero ellos dice que finalmente con la independizacion
    saldra como departamento aun asi debo terminar de construir y quiero hacerlo a mi gusto ayudeme es asi comprar aires? podria hacer otro piso?
    (Comentario convertido a minúsculas automáticamente)

    • Estimada Sra. Guzman,
      Tiene que acercarse al municipio y preguntar si es cierto que solo permiten construir con material aligerado en el 4to piso. Si lo permiten, tendrá que presentar el proyecto de lo que piensa construir, el cual deberá estar en armonía con el Reglamento del Edificio. Suerte!

  37. compre un terreno con mi esposo en 1988 de 200m2 a una inmobiliaria lo cancele totalmente ala inmobiliaria fui a vivir en 1989 y en 1994 cuando estuve viviendo ahi vino un señor representando al dueño diciendo que la inmobiliaria habia perdido el juiciopor no cumplir con la deuda pactaday que teniamos que retirarnos todos los que habiamos sido afectados contratamos a un abogado y nos defendio dijo que como terceros no teniamos culpa y debia respetar nuestros derechosy legamos a un acuerdo con dueño ami me toco pagar la suma de 1200 dolares pero yo solo di 300dolares no pude cancelar el resto despues de esto mi matrimonio fracaso y yo me descui de del terreno fui recien en el 2008 yme doy con la sor presa de que habia sido vendido a otra persona fui ala oficina ahablar con dueño pero me atendio secretario ydijo que yo habia dejado abandonado terreno y no habia cancelado pero cuando yo le entregue dinero el dinero el no hizo ninguncontratoconmigo me dijo que me devolvia los 300 que yo le habia dado a el ym hizo firmar un papel de renuncia que puedo hacer aconcejeme gracias

    • Estimada Dora,
      Sin ver ningún documento, sólo con lo que me comentas, puedo deducir que al no cancelar los restantes $900 en su debida oportunidad no cumpliste con el arreglo logrado por el abogado. Luego pasaron más de 10 años que te desentendiste del terreno y el Sr. al que le diste los $300 dólares mediante una ¨Prescripción Adquisitiva de Dominio¨ logró que el terreno sea íntegramente de su propiedad y lo pudo vender después a un tercero. No le veo solución a tu favor, pero con documentos en mano consulta con un abogado. Suerte!

  38. El artículo me parece muy interesante y los consejos para no culminar mal un proceso de compra de una casa siendo estafado, sobre todo con esa modalidad que mencionas de la suplantación de identidad del verdadero propietario. Nos dices también que el mayor riesgo de ser estafado se da al adquirir un inmueble de reventa, por ello es mejor adquirir directo y a una inmobiliaria de confianza. Yo estoy en tratos para comprar un departamento en Pueblo Libre y me están pareciendo de lo mejor, me están dando todas las facilidades y asesoría integral para mis dudas.

  39. Buenos Dias:
    una consulta, cual es el porcentaje que se pone al precio de una propiedad para que el sunarp o el estado peruano cobre el impuesto correspondiente al bien que recien se adquiere?.

    Gracias

    • Estimado Guido,
      El impuesto al que te refieres es el impuesto a la Alcabala, es el 3% del valor de la transferencia del inmueble, sin incluir el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble (1 UIT=S/.3,600). Saludos.

  40. Una pregunta, Lilian
    Estoy comprando un apartamento en Lima y he dado el 50% de inicial, la diferencia es financiada por el banco
    el interes es alrededor del 11% y piden varios requisitos
    aqui en USA eso significa mas del doble por un interes de hipoteca.
    Como puedo saber si este interes del 11% no es excesivo?

    • Es el promedio q se cobra en el mercado peruano, aunq el HSBC y el BIF pueden bajar un punto o algo mas, es cuestion q lo consulten a esos bancos. A diferencia de las economias desarrolladas donde la tasa hipotecaria es de 5%, en Peru ese incremento de tasa es por el riesgo pais, es decir hay un margen extra q cobran los bancos q invierten en paises emergentes, es el llamado EMBI.

    • Estimado David,
      Los bajos intereses hipotecarios en USA vs. los de Perú es un tema que siempre nos mencionan las personas en USA que precalificamos…Te informo que el BCR (Banco Central de Reserva) de conformidad con el artículo 52 de su Ley Orgánica podría de manera excepcional fijar tasas de interés máximas y mínimas; no obstante, mediante la Circular N º 027-2001-EF/90 ha indicado que éstas sean determinadas por el mercado. Por ello, una de las razones por las que el banco te puede estar ofreciendo esa tasa (que se encuentra en el rango de tasas del mercado actuales), es en base a una tabla de intereses a la que le corresponde X rango de montos a financiar, a mayor cantidad a financiar, menor será el interés. Por ej. el solicitante que financia solo $30,000 tendrá una tasa mayor de interés que el que financia $300,000. Saludos.

  41. Buenos dias Srta. Lilian Melgar!

    Soy una peruana que vive en USA, quisiera comprar un departamento en Lima. Estoy interesada en un proyecto que recien acaba de iniciar la construccion, la entrega sera en agosto 2010, es posible terminar la obra tan rapido? como puedo evitar ser enganada por esta empresa? como y quien me asegura que el proyecto se va a finalizar? Muchas gracias

    • Estimada Cynthia,
      Dependiendo del número de pisos y el número de departamentos, si es posible terminar una obra en 8 meses. La constructora ya ha entregado otros proyectos? Tiene denuncias ante Indecopi (indecopi.org.pe)? El proyecto es autofinanciado o lo financia un banco? Son algunas preguntas que debes formular antes de firmar cualquier documento. Los retrasos en la entrega de los dptos. generalmente ocurren porque se calculó mal el cronograma de trabajo, la preventa se demoró más de lo previsto y/o el constructor no tiene el capital suficiente para continuar con la obra. Debes solicitar que en el contrato se estipule el plazo máximo de entrega, también las obligaciones y sanciones que tendría que cumplir la constructora si no cumpliera en entregar el depto. en el plazo máximo acordado. Suerte!

  42. Si recien se va a construir el edificio, y la constructora ademas se financia via un banco nacional……….. ¿Es necesario ir a la sunarp para ver quien es el dueño del terreno donde construiran el edificio (partida registral de propiedad)?. ¿Podria ser otra persona..q sea natural y no la constructora?. Que pasa alli? No se paga alcabala siempre q sea una primera venta y asi te lo venda cualquier ente o empresa?
    Saludos cordiales.

    • Estimado Jaime,
      En tu caso, debes verificar primero que en verdad el banco X en Perú, va a financiar la construcción del edificio Y de la constructora Z. El banco antes de dar el visto bueno a el proyecto del edificio Y, ya se ha cerciorado que la documentación de la constructora Z esté en regla. No vas a pagar el impuesto a la alcabala si el departamento es de primera venta de una empresa constructora. Saludos.

      • gracias por la respuesta, pero desearia ampliar la seg. pregunta. Si bien es la primera venta del piso y la que nos vende es una constructora,entonces se esta exonerado de la alcabala. Pero q pasaria si compro una casa nueva q la ha construido una persona natural, y por ende al venderme una persona natural una primera venta..tb estaria inafecto a la alcabala??? o solo se cumple cuando se compra a constructoras???. saludos cordiales.

  43. Quiero comprar el techo de una casa de dos pisos, en el barrio donde creci. Y quiero construir dos departamentos ahi. Uno para alquilar y el otro para mi y mi familia cuando visitemos.

    Conozco al duen~o y pienso que es una persona honrada, pero pienso tambien que tal vez haya deudas (como impuestos y cosas asi) que el desconoce. Ademas, el es duen~o del segudo piso y de los aires, mientras que su ex-esposa es la duen~a del primer piso. Donde puedo verificar que todo este en orden?
    En general mi pregunta es: Cuales son los pasos para comprar el techo (los aires) de una casa en Peru, tener el titulo de propiedad y empezar a construir? Y a que agencia del gobierno corresponde todo esto? Quiero evitar pagar a alguien que lo haga si puedo hacerlo yo misma. No resido en Peru pero tengo la fortuna de ir dos (o hasta tres) veces por an~o.

    Gracias,

    Lilis

    • Estimada Lilis,
      Tienes que obtener el número de partida de la propiedad por parte del propietario, solicitar una copia actualizada en Registros Públicos y ahí verás la información sobre la independización realizada en el inmueble, descripción del inmueble, las hipotecas, cancelaciones de hipotecas, título de dominio, otras cargas, inscripciones, etc. Teniendo dicha partida podrás constatar si realmente el sr. es propietario de los aires en un 100%. Hay más cosas que debes verificar como todo lo que se refiere al acceso a los aires. Luego que todos los documentos esten en regla, podrás comprar los aires de dicha propiedad mediante un notario. Te recomiendo que también te asesores (con la partida en la mano) por un abogado, no mencionas si estarás alojada en Lima, pues hay abogados que dan asesoramiento gratuito por 15 minutos aprox. en la sede principal de Registros Públicos de Lima. Suerte!

  44. Estimado
    He tenido un juicio de otorgamiento de escritura que actaulmente esta en ejecucion,la otra parte ha simulado un contrato y lo ha vendido a un tercero y lo inscrito en Registros Publicos.Mi juicio es ordinario y llevo 12 años de litis,la vent a simulada al tercero ha sido posterior.Existen documentos quq prueban que tercero sabia de mi juicio.El tercero me ha inicado juicio sumario por el mejor derecho,tambien me denuncio por usurpacion penalmente y con matones tumbo paredes de inmueble.La pnp del sector ,ni fiscalia hacian nada por evitar daño.Informe a la inspectoria de la pnp quien al fin hizo un parte identificando a los agresores,pero todo quedo a la fecha asi.Mañana firmare escritura..que debo hacer luego?????

  45. estoy por comprar un dpto en Lima , como debo asegurarme q todo esta en regla, el banco financia a la constructora , si existe problemas en la construccion como debo afrontarlo , paredes, griferia,etc. .. la constructora es COINSA.del grupo Fierro y el bco es el BIF. gracias.

    • Estimada Nelly,
      Si un proyecto es financiado por un banco, es una mejor garantía que si fuera auto-financiado por la misma constructora, aunque pueda haber constructoras con proyectos auto-financiados que cumplan cabalmente con lo estipulado en sus contratos. Si llegaras a tener un problema con la constructora y no logras conciliar con ellos, tienes la opción de presentar tu queja a través del servicio de Atención al Ciudadano de Indecopi o interponer una denuncia ante la Comisión de Protección al Consumidor. Suerte!
      Lillian

  46. Srta. Lillian Melgar, muy interesante su artículo sobre las precauciones que hay que tener antes de comprar una propiedad en Perú. Yo quería información para comprar con financiamiento de un banco de Perú, un departamento en Miraflores, pero que el edificio tenga gimnacio, lo pienso alquilar para turistas extranjeros. Gracias de antemano por la información.

      • Estimada Verónica, si resides en USA, la mínima cuota inicial requerida es el 30% del precio de venta del inmueble. Respecto a tu pedido de información específica sobre departamentos en Miraflores que tengan gimnasio y otras amenidades( como salones para reuniones, sauna, juegos infantiles, etc.) mándame un correo electrónico a peruvianglobalservices@yahoo.com para enviarte toda la información.
        Suerte.

      • Hola Veronica, cuentame como va el asunto de la compra de tu apartamento en Lima.
        Yo tambien estoy en eso y quisiera saber como lo estas logrando.
        podemos intercambiar ideas …

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