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COMO COMPARAR HIPOTECAS EN EE.UU.

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compare-mortgages-to-save-money En general es algo complicado comparar dos o más creditos hipotecarios. Para darle un ejemplo, trate comparar una hipoteca a 30 años con tasa fija al 6.5% con un punto contra una hipoteca de 15-años de tasa fija del 5.75 % con un punto y medio y sin comision de apertura (sin origination fee). Pero es importante hacerlo, incluso una diferencia porcentual de un cuarto de punto los tipos de interés puede significar un ahorro de miles de dólares durante la vida del préstamo.

En el siguiente artículo  le orientamos a como comparar las hipotecas lado a lado, identificar las caracteristicas más importantes y tomar la mejor decision para Ud.

Una Comparación Rápida de Créditos Hipotecarios con el APR

Si busca comparar solo el coste financiero de dos o más opciones hipotecarias, la vía mas rápida es usar el APR. El APR incluye ya toda la carga financiera total del prestamo (costes de cierre, puntos, PMI, etc) y que se expresa como un porcentaje anual. Comparando el APR se puede determinar que hipoteca es menos costosa.

Afortunadamente, los prestamistas están obligados por ley a divulgarlo y debe estar incluido en el Estimado de Buena Fe (Good Faith Estimate), pero si no se le informa el comprador debe solicitarlo.

No utilice solo el interés como criterio de evaluación, este es un indicativo pero no incluye todos los otros costes que tiene un credito hipotecario.

Comparación de Hipotecas en EE.UU.

Si va a comparar las condiciones de hipotecas deberá primero familiarizarse con los siguientes términos comunes para entender de que se componen sus pagos por una hipoteca, tanto en los gastos de cierre como en las mensualidadaes.

Esta claro que uno de los motivos principales para la avalancha de ejecuciones hipotecarias desde la crisis inmobiliaria que ocurrió en los EEUU desde 2007, fue que muchos deudores no entendieron claramente los términos de las hipotecas que firmaron. Si Ud. esta considerando hacerse de una hipoteca debe hacer un analisis detallado de las condiciones que le ofrecen.

1. GASTOS DE CIERRE (closing costs)

El Cierre es el proceso legal por el cual la escritura y el título se transfieren al comprador, se intercambian los seguros de títulos y documentos de financiamiento y las copias de todos estos documentos se entregan al registrador del condado. A menudo involucra a un abogado. El cierre define el inicio de la hipoteca y es en este momento que se deben cancelar los Gastos de Cierre. Por lo general, los Gastos de Cierre estan entre 3 a 6 por ciento de la cantidad del préstamo.

Las tarifas de los servicios implicados en el cierre de una hipoteca caen en cuatro categorías:

  • Costo del préstamo.
  • Los honorarios y comisiones.
  • Seguros
  • Prepagos

Costos del Prestamo

  • Puntos de descuento (points): Ud puede comprar una reducción de la tasa de interés pagando “puntos” n el cierra. Un punto de descuento equivale a 1 por ciento del monto del préstamo. Pagar puntos puede ser una opcion interesante si Ud. va a vivir muchos años en la propiedad por que los puntos le ahorrarán dinero. También debe considerar que los puntos se deducen de su impuesto federal.

Honorarios y Comisiones: Hay varios :

  • Pago por Procesamiento (Processing Fee) o Pago por Aplicación (Application Fee): Es lo que el prestamista cobra para cubrir los costos iniciales de procesamiento de préstamos. Normalmente ya se cobra en el momento de la solicitud. Es por lo general alrededor de $ 300 a $ 600. Algunos bancos en alguna promoción suelen eliminarlo temporalmente.
  • Comision de apertura (Origination Fee): Cubre los costos del prestamista en la preparación de la hipoteca. El cargo puede ser una tarifa fija o un porcentaje de la hipoteca. Asegurese de que se le explica como se compone.
  • Cuota de Inspeccion y Tasacion: Permite al banco asegurarse que la propiedad vale lo que usted está pagando por ello, se requiere de una evaluación. Una evaluación compara el valor de la propiedad para propiedades similares en la misma zona. Por lo general cuesta alrededor de $ 250.
  • Preparacion de Documentos (Document Preparation Fee): Gastos de abogado por la preparación de los documentos de cierra. Suele ser una tarifa plana, o un porcentaje del monto del préstamo – por lo general menos del 1 por ciento.
  • Honorarios de registro (Deed Recording Fees): Pago el secretario del condado para registrar la escritura y la hipoteca. Por lo general es alrededor de $50.
  • Comisión por búsqueda de Título (Title Search Fees): Es el pago a la compañía de título que examina en los registros públicos las escrituras, sentencias judiciales, embargos, disputas sobre testamentos y otros documentos para asegurar que nada afecta los derechos de propiedad. Por lo general entre $300 y $800,  o es un porcentaje del costo de la propiedad.

Seguros

  • El seguro de título: El seguro de título le protege del caso que haya un problema sobre la propiedad que la compañía de título no contempló. Solo se paga una vez y es valido por el tiempo que se tenga la propiedad. Por lo general es 0,2 a 0,5 % del monto del préstamo.
  • Otros: En el gasto de cierre se pueden incluir el prepago de seguros como el HomeOwner insurance o el flood insurance, que explicamos mas adelante.

Prepagos

Normalmente  en el cierre se debe prepagar e PMI, Seguros de Propiedad, Intereses e Impuestos, para el periodo que va desde la fecha de cierra hasta la fecha del primer pago.

2. MENSUALIDADES
En cada mensualidad, junto con el principal e interes, se debe pagar los seguros e impuestos que se irán acumulando en una Cuenta Escrow (o Escrow account), desde donde el banco hará los pagos programados una vez al año.

Seguros

  • Seguro de Propietario (Homeowner Insurance): Este seguro protege al prestatario (y al prestamista) si la casa es destruida por algún motivo.
  • Flood Insurance: Es requeriro por algunos prestamistas, para las casas en algunos zonas que pueden ser inundables.
  • PMI (Private mortgage insurance): El PMI es requerido para los bancos si el pago inicial es menos del 20 por ciento del valor de la casa. El seguro PMI paragar’a la hipoteca si el comprador no lo hace.
  • Impuestos

    • Impuestos de Propiedad (Property Taxes): Es el impuesto por poseer una casa e  incluye tambien los pagos por servicios escolares, servicios municipales, etc. El monto depende de la ciudad y del valor de la propiedad.

    Hoja de Trabajo para Comparar Hipotecas en EEUU.

    Nota: algunas instituciones pueden tener nombres diferentes para el mismo concepto.

    Información básica sobre los Préstamos

    hipoteca 1 hipoteca 2 hipoteca 3 hipoteca 4
    Tipo de hipoteca: tasa fija, tasa ajustable, convencional, FHA, otro?
    Se requiere un pago mínimo? De cuanto?
    Duración del préstamo
    Interés
    Tasa de porcentaje anual (APR)
    Puntos (también puede llamarse puntos de descuento del préstamo)
    Monto del seguro hipotecario privado (PMI)
    ¿Cuánto tiempo se debe mantener el PMI?
    Monto mensual estimado de impuestos y seguro.
    Pago mensual estimado (principal, intereses, impuestos, seguros, PMI, etc.)

    Gastos de la Hipoteca

    Los siguientes gastos deben ser informados por anticipado y no deben cambiar.

    hipoteca 1 hipoteca 2 hipoteca 3 hipoteca 4
    Cuota de Originación (Origination Fee, Application Fee)
    Cuota de Procesamiento (Processing Fee)
    Cuota de Evaluación e Inspección (Appraisal Fee)
    Los honorarios del abogado (Attorney Fees)
    Preparación de documentos y gastos de registro (Document Preparation Fees)
    Los honorarios del Corredor Hipotecario (Broker Fees) ___
    Comisión de crédito informe (Credit Report Fees)
    Otras comisiones

    Estimados de Gastos de Cierre

    Los siguientes cargos deben estar incluídos como aproximados en el Estimado de Buena Fe (Good Faith Estimate). Los prepagos se deben volver a estimar cuando se tenga una fecha definida para el cierre.

    hipoteca 1 hipoteca 2 hipoteca 3 hipoteca 4
    Búsqueda de títulos / Título de seguros (Title Search Fees)
    Estimado de prepagos en cierre por intereses, impuestos, seguro contra riesgos.
    Impuestos estatales y locales y otros impuestos de transferencia
    Determinacion de necesidad de seguro de inundación
    Estimados de prepagos por Seguros Hipotecario Privado (PMI)
    Encuestas e inspecciones en casa
    Otros costes de cierre

    Otras preguntas sobre las Hipotecas

    No olvide preguntar esto al hacer la evaluación de hipotecas y asegurese que lo prometido esta tambien en los documentos legales que firmará en el cierre.

    hipoteca 1 hipoteca 2 hipoteca 1 hipoteca 2
    ¿Alguno de los gastos puede eliminarse?
    Penalidades por Prepago
    ¿Hay penalidades por Prepago?
    Si es así, ¿cuánto es?
    ¿Se permiten pago a capital?
    Bloqueo del Interés
    ¿El bloqueo de interés queda por escrito?
    ¿Existe una tarifa para fijar el interés?
    ¿Cuándo empieza el bloqueo del interes? ¿en la aplicación, aprobación, o en otro momento?
    ¿Cuánto tiempo durará el bloqueo?
    Si la tasa baja antes del cierre, se puede volver a bloquear a una tasa más baja?
    Si el préstamo es una hipoteca de tasa ajustable:
    ¿Cuál es la tasa inicial?
    ¿Cuál es lo máximo que podría ser la tasa el próximo año?
    ¿Cuál es la tasa máxima posible durante toda la vigencia del préstamo?
    ¿Cuál es la frecuencia de cambio de tarifa o de cualquier cambio en el pago mensual?
    ¿Qué es el índice que el prestamista va a utilizar para cambiar la tasa?
    ¿Qué margen se le añade a este índice?

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