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CREDITOS HIPOTECARIOS EN LOS ESTADOS UNIDOS

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hipoteca-dinero Si Ud. decide que ha llegado la hora de comprar una casa, y no cuenta con el dinero en efectivo suficiente para pagarla en su totalidad, deberá hacerse de una hipoteca. En este proceso usted se sentirá más seguro si entiende cómo funcionan las hipotecas en Estados Unidos. La buena noticia es que no es para nada complicado.

Qué es un Crédito Hipotecario

En términos simples, un crédito hipotecario o hipoteca es un préstamo en el que la casa funciona como garantía. El banco o prestamista otorga una cantidad importante de dinero, que el prestatario o comprador de la casa tendrá que devolver, junto con los intereses y comisiones en un período de tiempo determinado. Si el crédito hipotecario no se paga según lo acordado, el prestamista puede tomar posesión de la casa puesta en garantía.

El crédito hipotecario normalmente se compone de 3 elementos principales:

  • Principal (principal) – La cantidad total de dinero que usted está pidiendo prestado del prestamista (después de su pago inicial). Es el monto que se debe devolver al prestamista y que irá disminuyendo mes a mes conforme se va pagando la hipoteca mensualmente.
  • Interés (interest) – Es una tasa, normalmente anual, expresada en porcentaje que define el dinero adicional que el prestamista cobrara por el préstamo. Normalmente el tener la casa como garantía hace que el tipo de interés sea más bajo que los préstamos generales o personales.
  • Término (term)- El tiempo total por el que se saca la hipoteca. Al final de este período el préstamo debe haber sido cancelado.

Tipos de Crédito Hipotecario en Estados Unidos

Hay varios tipos de préstamos hipotecarios disponibles, y es mejor para un comprador tomar nota de su situación financiera y planes a largo plazo. Algunas personas planean quedarse en una casa durante treinta años, mientras que otros hacen inversiones a corto plazo para ascender en la escala de bienes raíces.

Tenga en cuenta que el tipo de interés (fijo o variable) es importante, y junto al plazo del préstamo, determina el costo total del préstamo y, la cuota mensual.

Y entre los tipos de interés que nos pueden ofrecer tenemos:

  • Tipo de interés fijo: el interés permanece fijo y sin variar durante toda la vida del préstamo hipotecario. Es decir, si suben o bajan las tasas de interés del mercado, el interés de su hipoteca y sus pagos mensuales no cambiarán. Normalmente se pueden hacer préstamos de 15, 20, 30 o incluso 40 años.  Hay una estabilidad a largo plazo con las hipotecas de interés fijo especialmente para los que planean quedarse en su casa durante una década o más.
  • Tipo de interés variable o tasa ajustable (ARM: Adjustable Rate Mortgage): está sometido a las fluctuaciones de las tasas de interés. Por lo general tiene un periodo inicial donde la tasa es fija, pero después la tasa es reajustable, cada año o cada medio año, en función del comportamiento de las tasas de intereses del mercado. Las personas que buscan la tasa de interés más baja posible por un corto tiempo tienen en las hipotecas de tasa ajustable una opción a considerar.

En el punto álgido del boom inmobiliario reciente, cuando los prestamistas estaban tratando de ofrecer hipotecas incluso a prestatarios no calificados, se comenzaron a ofrecer prestamos ARM “creativos” con periodos más cortos de reajuste (incluso mensual), ofreciendo tentadoras tasas iniciales, pero sin un límite para los aumentos posteriores de estas tasas.

Dónde Obtener un Crédito Hipotecario en EE.UU.

Al igual que en la mayoría de países, los bancos son los que tradicionalmente ofrecen los préstamos hipotecarios. Pero los bancos no son la única fuente de las hipotecas, las cooperativas de crédito, algunos fondos de pensiones y varias agencias gubernamentales también ofrecen hipotecas.

Usted puede empezar solicitando una hipoteca en el banco que utiliza para su cuenta de cheques y de ahorros. Lo recomendable es comparar la oferta de préstamo hipotecario de varios bancos para escoger las mejores tasas de interés y plazos.

Si usted no tiene el tiempo para ir a varios bancos, usted puede trabajar con un corredor de hipoteca (mortgage broker). Estos trabajan con varios bancos o instituciones financieras que ofrecen hipotecas. Incluso si Ud. trabaja con un broker de hipotecas, es recomendable que también haga una búsqueda por su lado de algunas alternativas hipotecarias.

Los Préstamos FHA

El Federal Housing Administration (FHA), no presta dinero directamente a los prestatarios, pero asegura los préstamos otorgados a prestatarios sin historial de crédito o con historial malo. Los préstamos FHA requieren solamente un 3% de pago inicial, el cual puede venir de un familiar, un empleador o una organización de caridad [Fuente: HUD].

Como Solicitar un Crédito Hipotecario

Evaluación

Cuando Ud. solicita una hipoteca el prestamista mirará su historial de empleo e historial de crédito como indicadores del riesgo que significa prestarle el dinero. Intente mostrar el mejor historial para lograr las mejores condiciones, de ser posible intente prepararlos con anticipación:

  • Historial de Crédito: Los retrasos en los pagos durante los dos últimos años de su historial de crédito, especialmente si son más de 30 días de mora, o la morosidad de las tarjetas de crédito durante los últimos seis meses son indicadores de riesgo.  El mercado de crédito entera ha sido ajustado desde hace varios años. Los prestamistas de hipotecas dan las mejores tasas de interés a los prestatarios con calificaciones de crédito altas (760 a 850) y los que hacen un pago inicial importante (20% o mas).
  • Historial de Ingresos: Los prestamistas buscan un empleo estable durante los últimos dos años. Es una ventaja si Ud. ha estado con el mismo empleador por al menos ese tiempo.

Ratios de Calificación

Hay dos ratios muy importantes que utiliza la industria hipotecaria para determinar si un posible prestatario califica (cumple las directrices de suscripción) para una hipoteca de la casa específica:

  • Préstamo-a-Valor Loan-to-value(LTV). Es el monto total del préstamo hipotecario dividido por el valor de tasación de la propiedad. Normalmente el banco no prestará más del 80% del valor de la propiedad, lo que significa que el solicitante debe poder pagar el 20% restante. Algunos préstamos como los FHA otorgan préstamos cuyo LTV es mayor del 80/20.
  • Deuda-a-Ingreso (Debt-to-Income): Es el porcentaje que se obtiene de dividir todas las obligaciones de pago mensuales de deuda a largo plazo (préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito o cualquier otra deuda) entre el ingreso bruto mensual. Se utiliza la regla del 28/36 que significa que no más del 28 por ciento de su ingreso bruto mensual se destinará a vivienda, y no más del 36 por ciento de su ingreso mensual puede ir a su deuda de la hipoteca.

Pago por Solicitud (Application Fee)

Al solicitar un préstamo, el banco normalmente le cobrará un Pago por Solicitud (Application Fee), que cubre algunos gastos administrativos así como una evaluación de la propiedad. Por lo general, este Fee es no reembolsable si Ud. posteriormente decide no solicitar finalmente el préstamo, pero sí lo es si el banco decide no hacer el préstamo. Algunos bancos también hacen promociones y eliminan temporalmente este pago.

Documentación:

La siguiente es una lista típica de los documentos e información que necesita para solicitar una hipoteca:

  • Números de Seguro Social de los solicitantes.
  • Formularios W-2 de los dos años anteriores.
  • Boletas de pagos recientes.
  • Contrato de venta firmado por los compradores y vendedores
  • Dirección completa de los dos últimos años (incluyendo el nombre completo y la dirección de los propietarios en las últimos 24 meses)
  • Nombres, direcciones y todos los ingresos devengados por todos los empleadores para los últimos 24 meses
  • Números de cuenta, pagos mensuales y los saldos actuales de todos los préstamos y cuentas de crédito
  • Números de cuenta y los saldos de todas las cuentas de depósito, tales como cuentas de cheques, cuentas de ahorro, acciones y bonos

Aprobación

Una vez que se aprueba el crédito Ud. tendrá un cierto tiempo para cerrar (ejecutar la transacción). Para esta fecha deberá contar con el dinero del cierre. Los prestamistas le proporcionarán un estimado de buena fe (Good Faith Estimate) de los costos de cierre dentro de los tres días de haber recibido su solicitud. Es el momento en que Ud. puede negociar. También puede ser capaz de negociar con el vendedor para que éste pague parte de los costos de cierre.

El interés final del préstamo no se fija sino hasta unos días antes de la fecha del cierre.

Pre-Calificación vs. Pre-Aprobación

Dos términos a menudo se confunden pero que son diferentes:

  • Pre-Calificación: Es una estimación de la cantidad que podrá pagar y la cantidad de dinero que un prestamista estaría dispuesto a prestarle. Se deberá proporcionar información sobre sus ingresos, bienes, deudas, y un potencial por importe del pago. No hay ningún costo ni compromiso de cada lado. El mejor momento para obtenerla es justo en el comienzo del proceso de búsqueda de una casa, y es útil para determinar si la compra de una casa es una opción viable para Ud.
  • Pre-aprobación: Es un compromiso tentativo de un prestamista específico para la financiación hipotecaria. Para esto Ud. deberá proporcionar la documentación real de sus ingresos, activos y deudas. Normalmente requiere un pago. El banco verificará el crédito, el trabajo y otra información financiera. Una vez que esté pre-aprobado, el prestamista le dará una carta de compromiso. Agentes de bienes raíces y vendedores consideran una oferta mas en serio cuando el interesado esta  pre-aprobado.

Es importante comprender que una pre-aprobación no es una garantía final de que va a ser aprobado para un préstamo hipotecario. Recuerde que con una pre-aprobación Ud. ya puede tener un Estimado de Buena Fe (Good- Faith Estimate) con las condiciones de la hipoteca.

Como Comparar Hipotecas

El APR es un elemento clave para identificar el costo de los créditos incluyendo las hipotecas. En Estados Unidos los prestamistas están obligados por ley a divulgar el APR que ya incluye toda la carga financiera total del préstamo (costes de cierre, puntos, PMI, etc.) y que se expresa como un porcentaje anual. El APR debe estar en el Estimado de Buena Fe (Good Faith Estimate) de una oferta hipotecaria, pero si no se le informa el comprador debe solicitarlo.

Para un análisis detallado de como comparar hipotecas, lea nuestro artículo de Como Comparar Hipotecas

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