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COMO VENDO MI CASA EN PERU PARTE II

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casas Si es peruano residente en el exterior y es propietario de una casa o departamento en Perú y piensa que ya es tiempo de vender su inmueble por cualquiera sea el motivo, necesita estar informado de los gastos que deberá incurrir.

Uno de los mitos que existen sobre la venta de casas en Perú, es pensar que necesariamente pagará un impuesto mayor por la ganancia de capital obtenida por la venta de su inmueble por ser peruano residente en el exterior y por haber comprado el inmueble después del 1ero de Enero del 2004.

Para aclarar las dudas al respecto, a continuación mencionaremos los gastos que deberá incurrir en caso venda su departamento o casa en Perú:

  • Comisión de Venta a la Inmobiliaria o Agente Inmobiliario: Del 3% al 5% del precio de venta (si aplica)
  • Pago de Impuesto a la Sunat: Puede ser 5% o 30% sobre la ganancia de capital obtenida, 30% sobre el precio de venta o puede estar exonerado del pago del impuesto, según sea el caso.

Exoneraciones de Impuestos por Venta de Casas en Perú

impuestos Se da en los siguientes casos:

  1. Si la  casa o departamento fue adquirido antes del 1ero de Enero del 2004.
  2. Si el inmueble transferido es su casa-habitación.
  3. Si no existe impuesto por pagar, al no haber ganancia de capital. Es decir si no hay ganancia.

¿Qué se considera Casa-Habitación?

Se considera casa habitación del enajenante, al inmueble que ha permanecido en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.*

En caso la persona natural tuviera en propiedad más de un inmueble que cumpla con las condiciones señaladas en el párrafo anterior, será considerada casa habitación sólo aquél que, luego de la enajenación de los demás inmuebles, resulte como el único inmueble de su propiedad. Cuando la enajenación se produzca en un solo contrato o cuando no fuera posible determinar las fechas en las que dichas operaciones se realizaron, se reputará como casa habitación de la persona natural, al inmueble de menor valor.

Adicionalmente, se tendrá en cuenta lo siguiente:

  1. Tratándose de sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, se deberá considerar los inmuebles de propiedad de la sociedad conyugal y de los cónyuges. En consecuencia, se reputará como casa habitación de la sociedad conyugal al inmueble de su propiedad, en la parte que corresponda al cónyuge que no sea propietario de otro inmueble.
  2. Tratándose de sucesiones indivisas, se deberá considerar únicamente los inmuebles de propiedad de la sucesión.
  3. Tratándose de inmuebles sujetos a copropiedad, se deberá considerar en forma independiente si cada copropietario es propietario a su vez de otro inmueble. En tal sentido, se reputará como casa habitación sólo en la parte que corresponda a los copropietarios que no sean propietarios de otros inmuebles.

Cálculo del Impuesto por Venta de Casas en Perú

capital-gains-tax Costo de adquisición actualizado= Valor original x índice de corrección monetaria**

Ganancia= Valor de Venta – Costo de Adquisición Actualizado

Impuesto a Pagar = Ganancia x 5%, x 30% o x 30% del precio de venta

¿En que casos aplica el impuesto del 30%?

En caso sea una empresa la propietaria del inmueble o a partir de la 3era venta de una propiedad por parte de una persona natural en un mismo año y en los siguientes 2 años fiscales, o si es peruano residente en el exterior y es propietario de más de 1 inmueble en Perú.

Por ejemplo, si ud. es un peruano residente en Perú y adquirió inmuebles después del 1ero de Enero del 2004 (que no aplican en la definición de casa habitación de la Sunat) y los va a vender en el año 2010, entonces pagará 5% por la ganancia de capital de la 1era y 2da propiedad y 30% por las siguientes que vendiera en el mismo año y en el 2011 y 2012. En cambio, si por ejemplo ud. es peruano residente en el exterior y compró 2 departamentos uno en el 2004 y el otro en el 2007, entonces no aplicaría la definición de casa habitación por ser propietario de más de un departamento y en este caso tendría que pagar el 30% por la ganancia de capital o el 30% del precio de venta***, si desea vender uno de los dos departamentos.

En conclusión, la ganancia de capital obtenida por una persona natural no domiciliada en el Perú que no genera rentas empresariales (conocidas como de ¨tercera categoría¨) por la venta de casas en Perú, cuya adquisición fue realizada a partir del 1.1.2004, y que constituye casa habitación, no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta.

*Artículo incorporado por el Artículo 3° del Decreto Supremo N° 086-2004-EF, publicado el 04.07.2004 y vigente a partir del 05.07.2004.

**El índice de corrección monetaria es publicado por Resolución Ministerial del Ministerio de Economía Finanzas y se considera el índice correspondiente al mes y año de adquisición.

***Para poder pagar tan solo el 30% por la ganancia de capital y no el 30% del precio de venta, necesita hacer un tramite ante la Sunat para obtener el Certificado de Recuperación de Capital Invertido.

Lillian T. Melgar Escrito por: Lilian Melgar, www.tupropiedadenperu.com
Lilian Melgar es Gerente Cial. de Peruvian Global Services S.A.C. (“TuPropiedadenPeru.com¨), empresa inmobiliaria registrada con el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú (Registro # PJ-047). Si desea vender o alquilar su inmueble en Lima puede contactar a la inmobiliaria Peruvian Global Services S.A.C. vía telefónica en el (305) 308-4252 (USA) / (511) 793-0058 (Perú), o vía correo electrónico al e-mail: propietarios@tupropiedadenperu.com

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